Vender parte de una vivienda heredada a un tercero sale caro: se ahorran impuestos si se pacta con el resto de propietarios

La elevada rentabilidad que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler, un 7,2% en el tercer trimestre del año, y la escasez de casas en venta hace que cada vez más herederos reciban ofertas para vender la parte de una vivienda que han recibido en herencia junto a otros beneficiarios.

Ante estas ofertas, los abogados del bufete Marín & Mateos recomiendan prudencia y analizarlas muy bien antes de aceptarlas debido a que “las viviendas en manos de varios herederos o la compra de la nuda propiedad son todo un caramelo para los inversores que buscan oportunidades que requieran menos fondos propios que la compraventa convencional”.

Ene estas circunstancias y antes de vender a un tercero un bien proindiviso —que pertenece a varios propietarios por herencia— o uno de los derechos sobre el pleno dominio, el heredero debe pensárselo bien y calcular qué gastos en impuestos deberá asumir.

Primero, “hay que hacer un estudio previo de los gastos asociados antes de la extinción de este tipo de condominios para evitar sorpresas económicas”, recomienda María Chantal Nieto, abogada del despacho Marín & Mateo. Advierte que “no nos costará lo mismo vender nuestra parte a otro copropietario que a un tercero, pues a efectos de plusvalía municipal no son igual de favorables”.

Ello se debe a que un proindiviso se da cuando una persona tiene un derecho de propiedad sobre una parte de un bien, como puede ser una vivienda, no sobre su totalidad, por lo que la comparte con otras. Los proindivisos más comunes son cuando se hereda una propiedad entre varios hermanos o cuando se liquida por divorcio o por ruptura de pareja de hecho, ya sea de una sociedad de gananciales o privativo de ambos.

En estos casos lo mejor y más barato es que los copropietarios lleguen a un acuerdo, ya que “en un bien indivisible, como un piso, cuando uno de los copropietarios se adjudica la cuota de otro, no se considera transmisión patrimonial”, advierte Nieto.

Al tratarse de un bien indivisible, “el condominio se puede extinguir adjudicándose la totalidad sólo uno de los copropietarios y compensando al resto”, apunta la abogada, por lo que “si dos o más copropietarios compran a otro o varios su parte o cuota, la comunidad o copropiedad seguirá existiendo, y se tratará de una compraventa de cuotas indivisas, no de una extinción”.

A su juicio, la extinción de condominio es una forma de adjudicarse la propiedad de la vivienda de una manera “más económica fiscalmente”, cuando ya se tiene “una parte de ella, que comprando las otras partes a los demás”. En cualquier caso, Nieto matiza que “todo debe hacerse constar en escritura pública ante notario, además de inscribirlo en el Registro, lo que lleva aparejados unos gastos de entre el 0,2%-0,5% sobre el valor cedido”.

Esta operación estaría gravada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero sólo por el valor de la parte que se adquiere. Además, también es una transmisión no sujeta a la plusvalía municipal. Pero la letrada advierte que “es preciso que las adjudicaciones se correspondan con la cuota de titularidad, ya que si se produjera un exceso sí habría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación”.

Por el contrario, cuando se vende a un tercero, “se aplican las mismas reglas que cuando se vende el pleno dominio, aunque solo se considera para el cálculo el porcentaje de la parte que se vende”. Tanto si se transmite a una persona ajena como a otro copropietario, “el vendedor deberá tributar el IRPF, declarando la ganancia o pérdida patrimonial, mientras que el comprador tendrá que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.