A contracorriente: el precio de los pisos baja en cinco distritos de Madrid

El precio de la vivienda cerró octubre con una subida interanual del 9,5% de media en el país, hasta colocar el precio del metro cuadrado en los 2.363 euros. No obstante hay cinco distritos de Madrid que han roto esta tendencia registrando bajadas de entre el 5,1% y el 0,3% en el último año, son: San Blas, donde el coste de los pisos bajó en octubre un 0,3% respecto al mismo mes de 2023; Puente de Vallecas, donde se abarataron un 0,6%; Villa de Vallecas, con caídas del 2,2%; Villaverde, con un recorte del 2,3%, y Usera que experimentó la mayor caída, un 5,1%.

La bajada en estos cinco distritos madrileños contrasta con la subida en vertical que se ha producido en los más caros de la capital, en que la vivienda sigue subiendo sin freno. Este es el caso de Retiro, que cerró octubre con una subida interanual del 33,7%, hasta apagarse el metro cuadrado a 7.220 euros. Le sigue Barrio de Salamanca, que se ha encarecido un 21,1%, y el metro cuadrado ya cuesta 9.447 euros, es el más caro de la ciudad. También más de un 20% han subido los pisos en Chamberí, donde el metro cuadrado cuesta de media 7.612 euros, y Barajas, con un incremento del 20,4% y un precio de 4.169 euros.

La tendencia al alza de precios en los distritos ‘prime’ de la capital va acompasada con la que se ha producido en la Comunidad de Madrid, con una subida del 19,7% de media en octubre, hasta colocar el precio del metro cuadrado en los 4.281 euros. Es la segunda comunidad con la vivienda más cara del país, por detrás de Baleares donde el metro cuadrado se paga a 4.485 euros. En cuanto a Madrid capital, los precios han subido en el último año un 18,7%, hasta pagarse a 5.423 euros el metro cuadrado, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, atribuye subida de precios en España al “fuerte desequilibrio entre oferta y demanda: la demanda de compra, muy activa y reforzada por condiciones hipotecarias atractivas, continúa presionando una oferta limitada, lo que tensiona aún más los precios. Esta dinámica es probable que persista los próximos meses, impulsada por una necesidad de vivienda que supera con creces la disponibilidad de inmuebles en el mercado”.

También Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, aduce que “todo lo que sale a la venta, enseguida se transacciona” debido a “la falta de oferta y la concentración de la demanda han provocado una situación de desequilibrio que ya dura mucho tiempo”. Incide en que “este estancamiento en el volumen de viviendas disponibles hace que los interesados, en vez de contar con un pequeño margen de negociación, tengan que competir duramente”.

Font destaca que el regreso de una financiación más atractiva, fruto de los recortes de tipos del Banco Central Europeo, “echa más leña al fuego”. Reconoce que “muchos potenciales compradores miraban cómo crecían sus ahorros con un ojo mientras que con el otro vigilaban la evolución de la oferta hipotecaria, y ahora tratarán de dar el paso definitivo”.

Esta evolución ha hecho que España haya pasado de una variación interanual de precios del 6,6% de octubre de 2023 al 9,5% detectado en el mismo periodo de 2024. En los últimos 12 meses el precio de la vivienda se ha incrementado 204 euros por metro cuadrado, es decir, ha pasado de los 2.159 euros el metro cuadrados de octubre de 2023 a los 2.363 euros de octubre de 2024.

El coste de la vivienda se incrementó en todas las comunidades autónomas, mientras que en ocho subió más de un 10% con la Comunitat Valenciana a la cabeza tras registrar un incremento del 20,5%; seguida por Madrid (19,7%), Baleares (17,9%), Región de Murcia (15,8%), Andalucía (15,2%), Canarias (13,9%), Cantabria (10,9%) y Galicia (10,5%).

Menos de un 10% se encarecieron los pisos en las comunidades de Asturias (9,4%), País Vasco (6,0%), Castilla y León (4,4%), Castilla-La Mancha (4,2%), Extremadura (3,3%), Aragón (2,2%), Navarra (2,0%), Cataluña (1,7%) y La Rioja (0,1%).

Las regiones con los precios más caros de la vivienda son Baleares y Madrid donde el metro cuadrado se paga a 4.485 euros y 4.281 euros, respectivamente. Algo más que en el País Vasco, con 3.220 euros; Cataluña, con 2.807 euros; Canarias, con 2.714 euros, y Andalucía, con 2.235 euros. Mientras que las viviendas más baratas están en Castilla-La Mancha, con 1.231 euros el metro cuadrado y Extremadura donde cuesta 1.247 euros.

Respecto a las provincias, en 43 de las 50 analizadas por Fotocasa subieron los precios en el último año, y en 18 se superó el 10%, con Alicante (22,4%) a la cabeza, seguida por Málaga (19,7%) y Madrid (19,7%).

El precio más caro se paga en Illes Balears, 4.485 euros el metro cuadrado, y en Madrid, con 4.281 euros. Mientras que la provincia más barata es Ciudad Real donde cuesta 954 euros.

En las capitales ha ocurrido algo similar, ya que en 49 subió el precio en octubre respecto al año anterior y en 19 el coste se incrementa más de un 10%. Málaga es la capital donde más sube la vivienda, un 23,2%, después de encadenar 28 meses de incrementos superiores al 10%. Le siguen Madrid capital, con un 18,7%, y Alicante, con el 18,7%.

Donostia – San Sebastián es la capital más cara con el metro cuadrado a 6.546 euros, seguida de Madrid capital, con 5.423 euros, y Barcelona capital, con 4.790 euros. Mientras que la más económica es Zamora, con 1.298 euros el metro cuadrado.