Las entradas a los pisos se disparan: comprar uno en Madrid requiere tener ahorrados 165.000 euros de media y 140.000 en Barcelona

La subida del precio de la vivienda un 8,7% en el último año, hasta colocar el coste del metro cuadrado en los 2.182 euros de media en el país, ha hecho que el dinero que necesitan tener ahorrado los compradores para dar la entrada a un piso y pagar los gastos adicionales se incremente hasta alcanzar los 65.000 euros de media en el país., lo que supone un aumento del 33,82% en los últimos cinco años.

La necesidad de ahorrar para comprar una casa cada vez es más necesaria teniendo en cuenta que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, la mayor parte de la banca da hipotecas por el 80% del valor del inmueble y solo financia el 100% a clientes ‘exclusivos’.

Esta exigencia de las entidades financieras hace que los futuros hipotecados tengan que tener ahorrado el 20% del coste del inmueble, además del 10% para cubrir gastos derivados del notario, de impuestos o del registro. Un ahorro que sube cuanto más cara sea la vivienda y que en algunas comunidades autónomas se dispara hasta los 127.000 euros.

“Comprar una vivienda en España es complicado, en especial para las generaciones más jóvenes, que tienen unas condiciones laborales no tan favorables y se ven obligados a recurrir a un mercado del alquiler que acaba, en la mayoría de los casos, con su capacidad de ahorro”, señala el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.

Incide en que esta problemática “es todavía mayor si se decide hacer la compra en solitario” y destaca que “pese a que existen excepciones de entidades bancarias que conceden hasta un 95% de la financiación, incluso un 100% en algunos casos, no suele ser lo habitual”.

Teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda en España en 2024 es de 217.075 euros, la entrada del 20% supondría tener ahorrados 43.415 euros a los que sumaría un 10% para cubrir los gastos adicionales, esto es 21.707 euros, lo que sumaría un total de 65.122 euros.

Estas cifras medias difieren mucho dependiendo de la comunidad autónoma que se analice. En las que tienen los pisos más caros, el ahorro necesario para dar la entrada se dispara hasta imposibilitar a muchos ciudadanos el acceso a una vivienda en venta. Una de ellas es Islas Baleares donde comprar una vivienda cuesta de media 426.002 euros, por lo que el dinero necesario para dar la entrada y los gastos relacionados que corren a cargo del comprador alcanzarían los 127.827 euros.

También en la Comunidad de Madrid el ahorro para dar la entrada supera los 100.000 euros. En concreto para comprar una vivienda de 394.183 euros se necesita un ahorro previo de 118.255 euros. Algo menos que en el País Vasco, la tercera comunidad con los pisos más caros, 284.255 de media, y un ahorro estimado de 85.276 euros para dar la entrada y cubrir gastos. El cuarto lugar del ranking lo ocupa Cataluña, con un coste medio de los pisos de 267.207 euros y un ahorro necesario de 80.162 euros para dar la entrada.

El ahorro necesario en estas cuatro comunidades para pedir una hipoteca contrasta con el que se requiere en las comunidades con los precios de la vivienda más baratos. Así, en Extremadura un piso cuesta de media 80.190 euros, por lo que la entrada sería de 24.057 euros. Mientras que en Castilla-La Mancha, los pisos cuestan 87.777 euros y la entrada más los gastos ronda los 26.333 euros.

En opinión de Font, “el caso de Extremadura muestra cómo todavía existen regiones de nuestro país en las que una entrada sigue por debajo de los 25.000 euros, pues pese a haber experimentado un incremento de precio a lo largo de los últimos cinco años, solo ha sido del 13,04%”.

Muy inferior al experimentado por otras comunidades donde el coste de la vivienda en el último lustro se ha disparado. El el caso de Madrid, un 54,80%; el 49,87% en Baleares; un 48,77% en la Comunidad Valenciana y el 44,79% en Canarias.

En cuanto a las capitales de provincia, Barcelona lidera el ahorro necesario para dar una entrada, ya que el precio medio de compraventa se sitúa en los 469.523 euros, lo que supone un desembolso inicial de 140.857 euros. Un caso similar es el de Madrid, con inmuebles con un coste de 551.104 euros de media que implican una entrada de 165.331 euros, o el de San Sebastián, con inmuebles que cuestan 597.178 euros de media y una entrada necesaria de 179.153 euros.

En siete grandes capitales el precio de la vivienda se ha encarecido más de un 50% en los últimos cinco años. En la que más Alicante, con una subida del 66,10%; seguida por Málaga, con un 64,99%; Palma de Mallorca, con el 63,16%; Santa Cruz de Tenerife, con un 61,13%; Madrid, con el 59,52%, y Valencia, con un 57,92%.

A contracorriente han ido dos capitales, en las que el precio de los pisos se ha reducido en los últimos cinco años, son Zamora, con una bajada del 4,22%, y Palencia, donde el coste de la vivienda se ha reducido un 4,22%.

Los ciudadanos cuyos ahorros no les den para pagar la entrada tienen la alternativa de solicitar un aval ICO, destinados a familias con menores a su cargo y a jóvenes de hasta 35 años que quieran comprar su primera vivienda y no tienen ahorro suficiente para dar la entrada exigida por los bancos.

Con estos avales, el importe del préstamo hipotecario concedido por la entidad financiera permite el 100% de la financiación de la vivienda y pueda llegar a igualar el valor de tasación o el precio de adquisición -el de menor importe- siempre que se cumplan las condiciones exigidas. Para ello, el aval podrá cubrir hasta el 20% del préstamo, llegando hasta el 25% en aquellos casos en los que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior.

El aval es gratuito para los compradores y para las entidades financieras, y estas se encargarán del estudio y análisis de las operaciones. El plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales, dotada con 2.500 millones de euros, finalizará el 31 de diciembre de 2025, no obstante existe la posibilidad de ampliarlo hasta 2027.

Otro requisito esencial es que los solicitantes sean solventes, por lo que estos avales pueden no llegar a todos los que los soliciten. Según el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI), a más del 60% de las personas que pueden solicitarlos, los bancos les negarán la hipoteca.

Los jóvenes que pueden optar a estos avales tienen que tener unos ingresos inferiores a los 37.800 euros brutos anuales, aunque en caso de comprar en pareja se duplicará este importe máximo hasta los 75.600 euros.

“Los avales ICO son una medida interesante pero, en la mayoría de los casos, no permitirán la compra real de una vivienda, pues muchos de los que reúnen las condiciones para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión de la hipoteca”, advierten desde el COAPI. Inciden en que acabará siendo “una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra”.