Qué debes revisar antes de donar una casa que se va a heredar para pagar menos impuestos que en la herencia

En el entramado legal español, heredar una propiedad implica un proceso fiscal complejo que puede acabar suponiendo una carga económica. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal son solo algunos de los tributos que afectan a quienes reciben una vivienda en herencia. Esta situación lleva a algunos a cuestionarse si podrían donar la propiedad que heredarán en lugar de recibirla como herencia, buscando así reducir los costes fiscales. Sin embargo, la donación también implica una serie de impuestos y es necesario analizar distintos factores antes de optar por esta alternativa.

En el caso de las donaciones, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) sigue siendo aplicable, pero con una modalidad distinta a la de la herencia. La base imponible depende del valor de mercado de la propiedad en el momento de la donación y de la relación entre el donante y el donatario, o receptor. Además, en muchas comunidades autónomas, recibir una donación también exige pagar la plusvalía municipal, que se calcula sobre el incremento del valor del suelo donde se ubica el inmueble desde que el donante adquirió la propiedad. En este sentido, una donación puede llegar a ser tan costosa fiscalmente como una herencia si no se planifica adecuadamente.

Cuando una vivienda se hereda, el ISD se paga en su primera modalidad, y la base imponible se calcula en función del valor de mercado en el momento de la herencia. En cambio, en las donaciones, si el donante ha visto aumentar el valor de la vivienda desde que la adquirió, podría también tener que pagar el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) por las ganancias patrimoniales. Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión actual, lo cual hace que esta figura de transmisión en vida requiera de una planificación fiscal detallada.

Para quienes buscan reducir los impuestos asociados a la transmisión de un inmueble, la planificación patrimonial es clave. Algunas estrategias recomendadas por los expertos incluyen aprovechar las bonificaciones autonómicas en el ISD y analizar las deducciones en función de la relación de parentesco. Por ejemplo, si la vivienda donada es la vivienda habitual del donante y el donatario es un descendiente directo, existen reducciones fiscales importantes en algunas comunidades.

Otra estrategia es evaluar la figura del usufructo reservado, en la cual el donante cede la propiedad, pero se reserva el usufructo (derecho de uso y disfrute) hasta su fallecimiento, lo que reduce la base imponible de la donación en un porcentaje que depende de la edad del usufructuario. Esto puede beneficiar fiscalmente tanto al donante como al donatario y se consolida completamente cuando el usufructo se extingue y la propiedad pasa definitivamente al receptor sin costes adicionales.

El valor de transmisión de la propiedad donada es un factor crucial que afecta el cálculo del ISD, independientemente de que haya habido una contraprestación monetaria o no. Si el valor declarado de la vivienda en el momento de la donación no refleja su valor de mercado actual, la Agencia Tributaria puede llevar a cabo una “comprobación de valores” y reclamar impuestos adicionales o aplicar sanciones. En casos en los que la donación no llega a concretarse formalmente en el Registro de la Propiedad, existe la posibilidad de solicitar una devolución a Hacienda por los impuestos abonados, siempre que se cumplan ciertos plazos y condiciones.

Otro aspecto importante que revisar antes de tomar decisiones es la titularidad y financiación de la vivienda. En algunos casos, los padres figuran como titulares de una hipoteca para ayudar a sus hijos a adquirir una propiedad, y estos realizan transferencias periódicas para cubrir las cuotas del préstamo. Aunque en principio estas transferencias no deberían considerarse una donación, es recomendable contar con un contrato de préstamo entre particulares, sin intereses, para evitar que Hacienda considere los pagos como donaciones no declaradas.