El hambre de vivienda de muchos ciudadanos ha vuelto con fuerza al mercado tras aplazar su compra durante los dos años que el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés. El giro de timón que el eurobanco inició en junio, bajando los tipos, ha disparado las compraventas de vivienda un 19% en julio y un 0,9% en agosto. A ello también ha contribuido la mejora de las condiciones hipotecarias llevada a cabo por los bancos mediante agresivas ofertas que utilizan como reclamo para atraer a nuevos clientes. Esta tormenta perfecta ha hecho que la contratación de préstamos hipotecarios se dispare en el segundo semestre del año, dinamizando el mercado.
En julio, las hipotecas constituidas sobre vivienda aumentaron un 23,5%, hasta las 36.260, mientras que en agosto se volvió a repetir la remontada un 8,8%, tras firmarse 30.676, a un interés medio del 3,30%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Su importe medio subió un 5,3% en agosto, hasta los 145.352 euros, mientras que el capital prestado se incrementó un 14,6%, hasta los 4.458,8 millones de euros.
En este escenario de mercado, cada vez son más los compradores que optan por las hipotecas a tipo de interés fijo en detrimento de las variables, en las que el INE incluye las mixtas. Así, el 38,7% de las hipotecas sobre viviendas que se constituyeron en agosto fueron a tipo variable, frente al 61,3% que lo hicieron a tipo fijo. Es el porcentaje más alto desde mayo de 2023. El tipo de interés medio cobrado por la banca fue del 3,02% para las fijas y del 3,51% de inicio para las variables y mixtas. En apenas un año, la contratación de hipotecas fijas ha aumentado más de un 54%.
“Durante las últimas semanas, estamos viendo cómo la mayoría de las personas que nos llaman piden, de primeras, una hipoteca fija, a pesar de que las condiciones de las mixtas aún siguen siendo un poco más atractivas durante el periodo fijo”, señala Marcel Beyer, director general de iAhorro.
“El mejor momento para hipotecarse”
En cuanto a la hipoteca variable, Beyer afirma que “habrá que esperar a que el euríbor baje del 2% para que recupere algo de terreno”, y añade que “ahora es un producto muy poco atractivo para los ciudadanos, y por eso su contratación es baja”.
Por el momento, la media del euríbor en octubre está en el 2,727%, después de cerrar septiembre por debajo de la barrera psicológica del 3%, al caer al 2,936%, y de bajar casi un punto y medio en apenas un año.
Tras la rebaja de precios de las hipotecas, las que se ofrecen ahora en el mercado “podemos considerarlas buenas”, indica el experto de iAhorro, pero “de aquí a final de año podrían seguir mejorando, ya que el último trimestre suele ser siempre el mejor momento para hipotecarse”.
Esto es debido a que los bancos tienen que cumplir sus objetivos anuales y durante el último trimestre intentan captar a más clientes rebajando sus productos, entre ellos las hipotecas, que experimentarán nuevos recortes hasta diciembre, y más si se tiene en cuenta que todos los indicadores que influyen en estos préstamos están bajando y aún tienen margen para seguir reduciéndose.
Hipotecas mixtas, las damnificadas
La caída de precio de las hipotecas fijas, cuyo interés medio en agosto fue del 3,02%, puede suponer la desaparición del mercado de las mixtas, que tienen un interés fijo durante sus primeros años y un tipo variable después, que sube o baja en función del comportamiento del euríbor. El interés inicial de las mixtas suele ser más bajo que el de las fijas, y las más baratas ahora del mercado tienen un tipo fijo inicial del 2,50% y un interés variable de euríbor +0,55%.
Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, reconoce que si el euríbor continúa cayendo al ritmo actual, el interés de las hipotecas fijas podría bajar del 2%, con lo que las mixtas “empezaran a desaparecer” debido a que no serán atractivas comparadas con las fijas por debajo del 2%: “Nadie escogerá una hipoteca mixta teniendo fijas con estas condiciones, tal y como ocurrió en 2022 cuando las fijas estaban al 0,71%”.
Aunque considera que las mixtas pueden ser una buena opción para ciertos clientes, este experto subraya que “el consumidor muchas veces quiere seguridad y la seguridad te la ofrece el tipo fijo”.
Préstamos baratos y pisos caros
A pesar de que se esperan mejoras en las condiciones de las hipotecas, estas “podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del precio de las viviendas”, advierte María Matos, portavoz de Fotocasa, ya que los compradores podrían obtener hipotecas más accesibles, pero enfrentarse a precios de compra más altos, lo que “los dejaría en una situación similar a la del primer trimestre del año”, dice la portavoz.
Esto puede llevar a que muchos potenciales compradores continúen postergando su decisión de compra en la segunda mitad de 2024. Sumado a que existe una demanda insatisfecha muy significativa que se ve perjudicada por la gran escasez de oferta existente, esto puede impactar de forma negativa en las compraventas.