Cuál es el plazo para reclamar los gastos de una hipoteca

El plazo para reclamar los gastos de una hipoteca ha sido motivo de varias interpretaciones legales en los últimos años, especialmente después de que las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios hayan sido declaradas nulas. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aclarado cuándo comienza a contarse este plazo, estableciendo nuevos parámetros que los consumidores deben tener en cuenta.

Cuando un cliente formaliza una hipoteca, hay una serie de gastos asociados, como los de notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación, que tradicionalmente los bancos imponían íntegramente a los clientes. Sin embargo, el Tribunal Supremo español, junto con el TJUE, determinó que muchas de estas cláusulas eran abusivas y, por tanto, nulas. Como resultado, miles de consumidores afectados han podido reclamar la devolución de esos gastos. El problema surge a la hora de establecer cuándo comienza a contar el plazo de prescripción para presentar estas reclamaciones.

Según la reciente sentencia del TJUE de mayo de 2024, el plazo para reclamar estos gastos no comienza en el momento en que se firmó la hipoteca, como defendían las entidades bancarias, sino desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula. Esto significa que, en la mayoría de los casos, el plazo empieza a contar cuando existe una sentencia firme que declare nula la cláusula de los gastos. Esta interpretación es clave para miles de consumidores que compraron viviendas antes de 2019, ya que hasta que se declaró abusiva la cláusula de los gastos hipotecarios, no tenían certeza de su derecho a reclamar.

La ley española establece un plazo general de cinco años para reclamar judicialmente cantidades adeudadas. Sin embargo, según el TJUE, este plazo debe contarse desde que el consumidor toma conciencia de la existencia de la cláusula abusiva, es decir, generalmente, desde la firmeza de la sentencia que anula dicha cláusula. En términos prácticos, esto significa que si la sentencia que anuló la cláusula en cuestión fue emitida, por ejemplo, en 2019, el plazo de cinco años empezaría a contar desde esa fecha. En cualquier caso, si el banco no demuestra que el consumidor era conocedor de la abusividad de la cláusula antes de la sentencia, se entenderá que el plazo comienza en el momento en que dicha sentencia adquiere firmeza.

La sentencia del Tribunal Supremo de 2019 es un punto clave en este proceso. Fue en este fallo donde se estableció que los consumidores no debían hacerse cargo de todos los gastos de formalización de la hipoteca, como el registro de la propiedad, la gestoría o la tasación. Por tanto, para muchos afectados, el plazo para reclamar empezó a contar desde entonces, salvo que ya tuvieran conocimiento previo de la abusividad.

Sin embargo, esta sentencia también se complementa con otras decisiones posteriores, como la de 2024, que refuerzan la idea de que el consumidor debe tener tiempo suficiente para ejercer su derecho a reclamar. Esto significa que, aunque hayan pasado más de cinco años desde que se firmó la hipoteca, los afectados todavía pueden reclamar, siempre que no hubieran tenido conocimiento de la abusividad de las cláusulas antes de 2019.

Los consumidores pueden reclamar la devolución de los siguientes conceptos:

• Gastos de registro de la propiedad.
• Gastos de gestoría.
• Gastos de tasación.
• El 50% de los gastos notariales.

Para reclamar estos gastos, los consumidores deben seguir los siguientes pasos:

1. Revisar la documentación de la hipoteca para identificar los gastos que fueron abonados al formalizar el contrato.
2. Solicitar la devolución de los gastos al banco, acompañando una carta con copia de las facturas y justificantes de pago.
3. Si el banco no responde o rechaza la solicitud, el consumidor puede presentar una demanda judicial.