Así es la normativa de pisos vacacionales en España

Según el último informe de Eurostat (la Oficina Europea de Estadística), España queda en segundo lugar, con solo Francia por delante, en cuanto a estancias en alquileres vacacionales. En el Informe Anual 2023 del Banco de España, los datos muestran cómo las viviendas turísticas y de temporada representan un 10% del tamaño total del mercado, lo que, según la contabilización realizada en febrero de 2024 por el INE, se traduce en un total de 351.389 inmuebles de uso vacacional.

Y es que es cada vez mayor la cantidad de propietarios que se deciden por destinar sus viviendas a la industria del turismo, especialmente en zonas atractivas y con tráfico vacacional, ya que los viajeros suelen optar por alquilar apartamentos en sus visitas. Con el crecimiento de esta industria, la Unión Europea se ha fijado un plazo de dos años para implementar un registro único que centralice y supervise las plataformas de alquiler vacacional en línea y facilitar, de esa forma, la aplicación de la normativa respectiva a las viviendas con propósito vacacional, poner en común las normativas autonómicas y mantener un control más efectivo sobre las agencias.

En España, la responsabilidad de desarrollar y aplicar las normativas turísticas recae sobre las Comunidades Autónomas, por lo que no existe una norma única que regule la industria en todo el territorio nacional. Y lo que es más, los propios municipios pueden regular los alquileres turísticos siempre y cuando no caigan en contradicción con la normativa autonómica. Aunque la propia normativa suele diferenciar los tipos de alquiler turístico, agrupados bajo la figura del alojamiento turístico extrahotelero, el tipo a tratar en este caso es el más común: la vivienda de uso turístico o vacacional.

Las competencias específicas de los organismos de gobierno son, en cuanto a las Comunidades Autónomas, de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turísticas, autorizar y clasificar los alojamientos o coordinar las inspecciones técnicas; mientras que los Ayuntamientos, Consejos y Cabildos definen el marco jurídico compuesto por la normativa y regulan cómo actuar sobre el territorio. Además, por causa de dos sentencias que el Tribunal Supremo ha dictado recientemente, las comunidades de propietarios también podrán prohibir la actividad de alquileres turísticos.

Lo cierto es que en España el turismo no está repartido de forma homogénea: no es igual el turismo en Extremadura que en Gran Canaria, ni en cuanto a sus dimensiones, ni actividades, ni en cuanto al objeto de interés de los propios visitantes. Desarrollar una normativa turística general que fuese aplicable a todas las Comunidades Autónomas no sería una tarea fácil, o quizás siquiera posible. Sin embargo, lo que es cierto es que, mientras algunas regiones tratan de impulsar su industria vacacional, otras tratan de controlarlo, reducirlo o incluso eliminarlo. Aun así, el objetivo del Gobierno central es claro: con una carta que destinó a la Federación Española de Municipios y Provincias, se invita a los organismos gubernamentales a unirse a la investigación contra los pisos turísticos sin licencia. En las zonas con mayor concentración turística, la normativa que se aplica es más estricta.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se está trabajando actualmente para modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) durante el primer trimestre de 2025, y hasta entonces no se concederán nuevas licencias para viviendas vacacionales. Ya desde septiembre de este año se han aplicado nuevas normas para alinear las viviendas de uso turístico (VUT) con las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid: desde ahora, serán los titulares del servicio de alojamiento y no los propietarios de la vivienda quienes deban presentar la declaración de responsable y no se permitirá el uso turístico de propiedades de protección pública o de aquellas que pertenezcan a una comunidad de vecinos que lo prohíba.

En Cataluña, desde 2023 se aplica el nuevo Decreto Ley 3/2023, que incluía medidas urgentes para regular la industria: poseer una licencia específica para operar como VUT, válida durante 5 años y prorrogable en caso de que el plan urbanístico específico lo permita.

Hasta que los ayuntamientos no se hayan adaptado a esta normativa con nuevos planes urbanísticos, no se concederán nuevas licencias. Barcelona, por su parte, tiene planes propios: el consistorio de Jaume Collboni anunció en junio de este año una serie de medidas, como la revisión del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) o, con proyección a un futuro algo más distante, la supresión de todos los “pisos turísticos” para 2029.

Sin embargo, se trata aún de una batalla en curso que comenzó en 2016 con una persecución intensa de los alquileres sin licencia que resultó en sanciones y multas de hasta 600.000 euros y un arremetimiento contra compañías como AirBnB, que vieron el número de viviendas anunciadas en su plataforma caer de 6.000 a unos 300. Aun así, Collboni necesitará todo el apoyo en el pleno para llevar la modificación a cabo y, además, se ha encontrado ya con varios obstáculos, como el recurso que la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona ha presentado ante la justicia Europea.

En las Islas Canarias, de las regiones españolas más afectadas por la industria del turismo, las VUT se rigen por la Ley de Turismo. Esta normativa define un alquiler vacacional como aquella propiedad amueblada y equipada siguiendo los requisitos exigidos y para su uso inmediato, que se comercialice y se promocione a través de canales de oferta turística u otros para ser alquilada por terceros en su totalidad, y darle un uso turístico a cambio de una remuneración. Además, esta Ley delega un tanto de poder regulativo a los Cabildos insulares y a cada municipio. Como medida particular, por ejemplo, recoge la prohibición del alquiler compartido, es decir, que dos personas que hayan firmado contratos distintos convivan en el mismo alquiler.

En la comunidad levantina, cada distrito aplica sus propias restricciones según su Plan de Ordenación Urbana. Ahora mismo, la concesión de licencias está congelada debido a quejas de los vecinos y a la gran masificación de turistas.

En cuanto a Palma de Mallorca, los alquileres vacacionales llevan prohibidos desde 2018, con excepción de casas aisladas, chalets, y viviendas unifamiliares, siempre que no se encuentren en polígonos industriales, los alrededores del aeropuerto, o suelo rústico

En Andalucía, la normativa de las viviendas con fines turísticos (VFT) se rige por el Decreto 28/2016, mientras que los apartamentos turísticos siguen el Decreto 194/2010. Por su parte, los ayuntamientos también establecen sus pautas. En Sevilla, por ejemplo, se han equiparado las VFT al resto de alojamientos turísiticos, provocando que los titulares hayan de tributar como empresas y sean sujetos a las mismas exigencias.

A su vez, en Galicia, el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia declaró ilegal el uso de viviendas con fines turísticos sin autorización municipal en 2022, dando paso a los ayuntamientos a desarrollar su propia normativa.

A pesar de las dificultades que plantea el unificar la normativa en todo el territorio nacional, el Gobierno de España aprobó en 2019 una serie de modificaciones a la LAU, modificada por última vez en 2013, que añadían 7 nuevos requisitos para los contratos firmados desde esa fecha: la duración mínima de los contratos pasó de tres a cinco años; la posibilidad de recuperar la vivienda después de un año (siempre que el contrato lo plantease); el derecho a indemnización del inquilino por el valor de un mes de renta en caso de que el propietario vendiese el piso; un límite al aumento del IPC (índice de precios al consumidor); la posibilidad de realizar obras para mejorar las propiedades sin necesidad de firmar un nuevo contrato; la asignación de gastos de gestión inmobiliaria y legales al propietario; y el establecimiento de un máximo del valor de la fianza, que pasa a ser de dos mensualidades.

De este modo, se busca proteger al inquilino y dejar establecidas unas bases sólidas en cuanto a la gestión de propiedades. Demuestra, además, que quizás es posible llegar a un acuerdo consensuado entre las CCAA en cuanto a los alquileres de uso turístico en un futuro no muy lejano.