Qué implica el contrato de arras si vas a comprarte o vender una casa: las cinco claves a tener en cuenta

El contrato de arras es un paso fundamental en cualquier compraventa de un inmueble. Este acuerdo previo al contrato definitivo de compraventa tiene como principal objetivo garantizar la operación y dar seguridad tanto al comprador como al vendedor. Por su importancia, es esencial conocer todos los detalles que este documento implica, así como las consecuencias que tiene en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las dos partes.

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, mediante el cual ambas partes se comprometen a realizar la compraventa de un inmueble en una fecha determinada y bajo unas condiciones pactadas. A diferencia de la firma de la escritura pública, que formaliza la venta ante notario, este contrato tiene un carácter preliminar y establece las bases del acuerdo. Su función principal es reservar la propiedad para el comprador, mientras se finalizan los trámites financieros y legales necesarios.

Existen tres tipos de contratos de arras que se pueden utilizar en una transacción inmobiliaria, y es importante saber cuál es el que conviene firmar:

• Arras penitenciales: Son las más comunes. Permiten a ambas partes desistir del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador quien renuncia, pierde la cantidad entregada en arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de lo recibido.
• Arras penales: En este caso, si una de las partes incumple, además de perder la cantidad entregada (o devolver el doble), se pueden reclamar daños y perjuicios adicionales.
• Arras confirmatorias: Suponen un anticipo del precio de la vivienda y obligan a ambas partes a cumplir con el contrato. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato, pudiendo incluso llevar el caso a juicio.

El importe entregado en concepto de arras suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de venta del inmueble, aunque no existe una cantidad fija por ley. Este monto es negociable entre las partes y depende del valor del inmueble y de la capacidad de negociación de comprador y vendedor. Lo importante es que sea una cantidad suficiente para garantizar el compromiso, y en caso de incumplimiento, pueda servir de compensación para la otra parte.

El tiempo que transcurre entre la firma del contrato de arras y la escritura pública varía en función de lo acordado por ambas partes. Lo más habitual es que este plazo oscile entre 1 y 3 meses. Durante este periodo, el comprador suele aprovechar para gestionar la financiación (en caso de necesitar una hipoteca) y los trámites necesarios para la compra definitiva. Por su parte, el vendedor debe preparar toda la documentación relativa al inmueble, como los certificados energéticos o el estado de la deuda pendiente.

Normalmente, el comprador es quien asume el pago de la cantidad entregada en arras. Sin embargo, los gastos adicionales que pueden derivarse de la formalización del contrato, como el coste de un notario (si ambas partes acuerdan acudir a uno) o los honorarios de un abogado o asesor inmobiliario que redacte el documento, suelen ser negociados entre comprador y vendedor.

El incumplimiento del contrato de arras tiene consecuencias distintas según el tipo de arras firmado. En el caso de las arras penitenciales, si el comprador desiste, perderá la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de lo recibido. En las arras penales, además de lo anterior, se pueden reclamar daños y perjuicios adicionales. En las arras confirmatorias, el incumplimiento puede llevar a la otra parte a exigir el cumplimiento forzoso del contrato en los tribunales.

Las arras también tienen implicaciones fiscales. Si se formaliza la compraventa, la cantidad entregada se descuenta del precio final y se incluye en la tributación de la venta. En el caso de una vivienda nueva, el comprador deberá pagar el IVA correspondiente. Para inmuebles de segunda mano, el comprador tendrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el precio total de venta, incluidas las arras. Si la compraventa no llega a realizarse, la parte que se quede con las arras deberá declararlas en su IRPF, mientras que quien las pierda podrá declarar dicha pérdida también en su declaración.

El contrato de arras es un documento clave en cualquier operación de compraventa de un inmueble, ya que fija las condiciones de la venta y garantiza el compromiso de ambas partes. Sin embargo, es importante conocer bien sus implicaciones, elegir el tipo de arras adecuado y asegurarse de que el documento esté redactado de forma clara para evitar problemas futuros. Además, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado o asesor inmobiliario que garantice que el contrato cumple con todas las garantías legales.