Inquilinos de por vida: vivir de alquiler se cronifica en España y su precio amplía la brecha social entre alquilados y caseros

“Nuestra paciencia se ha agotado. Se acabó. Bajemos los alquileres”. Este es el lema de las manifestaciones por el derecho a la vivienda que se celebran el domingo 13 de octubre en varias capitales de España y con las que sus convocantes quieren denunciar la subida en vertical del precio del alquiler y defender el derecho a la vivienda.

Una subida de precios que está lejos de tocar techo. Solo en el último año las rentas se han encarecido un 10,2%, situando el precio del metro cuadrado en los 13 euros, con lo que una vivienda en alquiler de 80 metros cuesta más de 1.000 euros de media en España. El precio se dispara en grandes capitales como Madrid, donde la misma vivienda cuesta 1.600 euros y 1.792 euros en Barcelona, la ciudad con las rentas más caras.

Este encarecimiento limita el acceso a la vivienda en renta a gran parte de la población, que tampoco puede afrontar la compra de un piso. En 2023, solo el 14% de la población española vivía de alquiler. No obstante, desde la crisis financiera de 2008, el número de inquilinos no ha dejado de aumentar.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, los hogares con inquilinos han ascendido del 13,5% al 18,7% entre 2007 y 2023, llegando hasta el 23,7% en la Comunidad Autónoma de Madrid y al 24,9% en la de Cataluña. Este incremento es mayor en grandes capitales como Barcelona, donde el porcentaje de hogares en alquiler ha pasado del 38,2% al 44,1% entre 2017 y 2022.

El encarecimiento del alquiler contrasta con unos salarios estancados que se resisten a repuntar, sobre todo los de los jóvenes. La renta real disponible de los menores de 30 años en 2022 fue similar a la del 2010, por lo que el año pasado se vieron obligados a dedicar un 93,9% de su salario a alquilar una vivienda en solitario, un porcentaje imposible de cuadrar con la independencia financiera.

Esto provoca que arrendar sea “extremadamente difícil” para los más jóvenes, señalan los analistas, por lo que la mayoría de los menores de 30 años aún vive con sus padres. En España la tasa de emancipación ha caído del 20,6% en 2019 al 16,3% en 2023, una cifra muy por debajo del promedio europeo, que en 2023 se situó en el 32%.

Acceder a una vivienda en renta no solo supone un problema para la juventud si se tiene en cuenta que la mayoría de inquilinos tiene entre 34 y 36 años. En Madrid, el 62,8% los arrendatarios tiene más de 34 años y en Barcelona, el 54,7%, debido a que cada vez tienen menos opciones para comprar una vivienda.

Según recoge el informe De propietarios a inquilinos, elaborado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (Idra), estos ciudadanos “están siendo expulsados del sueño propietario por multipropietarios y rentistas”. El estudio incluye una encuesta en la que 7 de cada 10 inquilinos que viven en Madrid no creen que puedan comprar una vivienda en el futuro y, de ellos, el 75,2% tiene entre 35 a 64 años.

Esto significa que vivir en alquiler ha pasado de ser una solución temporal hasta comprar una vivienda a cronificarse y perdurar hasta la vejez. Esto genera una brecha “cada vez mayor entre la población inquilina y la propietaria” lo que “profundiza el papel del mercado de alquiler como un vector de desigualdad social”, indica Idra en su informe.

Sobre todo si el precio de los pisos, que ahora están en máximos históricos, sigue subiendo impulsado por la escasez de vivienda y la elevada demanda. Según datos de idealista, los precios han registrado una subida del 8,7% en el último año, hasta situar el metro cuadrado en 2.182 euros.

Con este coste, una casa de 80 metros cuadrados vale de media en España 174.560 euros, pero en Madrid, donde el metro cuadrado se paga a 4.756 euros, la misma casa costaría de media 380.480 euros. En Barcelona sería algo más barata, 364.880 euros.

Los inquilinos que quieren comprar su primera vivienda compiten, en muchas ocasiones, con caseros que al menos tienen dos y gozan de patrimonios mucho más elevados engrosados por los ingresos que les proporciona el arrendamiento de sus viviendas.

Según datos de Idra, los hogares inquilinos cuentan con una renta media de 22.183 euros anuales, mientras que la de los arrendadores ronda de media los 46.725 euros, más del doble. Esto hace que los primeros tengan menos posibilidades de afrontar el coste de un piso, penalizados, además, porque se ven obligados a destinar al alquiler parte de los ingresos que podrían dirigir a la compra, aumentando así el capital de los caseros y su capacidad para adquirir nuevas viviendas.

De este modo, la propiedad de viviendas se concentra cada vez más en manos de quienes ya son propietarios. En la última década, el número de grandes propietarios con más de diez viviendas ha aumentado un 20%. Así, en 2023 y los primeros meses de 2024, el 56% de las compras se hicieron al contado, sin hipoteca.

Las diferentes capacidades entre propietarios e inquilinos a la hora de comprar vivienda ha disparado la desigualdad en España, recoge el informe de Idra, ya que “la riqueza fluye de quienes tienen menos ingresos y no tienen propiedades a quienes tienen más ingresos y cada vez acumulan más propiedades”. También hace que la ratio de ingresos de los arrendadores sea hasta 2,58 veces superior a la de los arrendatarios.

Datos del Banco de España indican que el 85% de las viviendas en renta en España pertenecen a pequeños propietarios y a particulares, mientras que el resto está en manos de grandes tenedores, como fondos de inversión, y otras personas jurídicas de naturaleza privada.

La mayoría de estos pequeños caseros solo posee una vivienda en renta. “Algunos se deciden por adquirir dos propiedades, y un número mínimo opta por comprar tres viviendas, pero aproximadamente el 90% de los inversores compran solo una”, afirma Iñaki Unsain, expresidente de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios. Define el perfil de inversor de vivienda en España como una persona entre 45 y 60 años, de clase media-alta o alta.

El interés de los pequeños inversores por el ladrillo se debe a que “el rendimiento del mercado de la vivienda sigue siendo muy sólido”, afirma María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Indica que el sector inmobiliario es considerado “como el activo más seguro y con mayor rendimiento, por encima de los depósitos o los bonos del Estado, manteniendo así su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica”.