Alquiler con opción a compra: qué es, cómo funciona y requisitos

El alquiler con opción a compra es una modalidad de transacción inmobiliaria que permite a los inquilinos arrendar una vivienda con la posibilidad de comprarla en el futuro. Esta fórmula está ganando popularidad en el mercado inmobiliario español, especialmente atractiva para quienes desean adquirir una vivienda pero aún no disponen del capital necesario para afrontar la compra directa. El modelo otorga la posibilidad al inquilino de vivir en la propiedad durante un tiempo acordado, con la posibilidad de comprarla en el futuro a un precio previamente establecido.

El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato mixto que combina un acuerdo de arrendamiento con una cláusula de compraventa futura. En este contrato, el inquilino tiene la posibilidad de comprar la vivienda después de un periodo determinado, o incluso antes de que finalice el acuerdo de alquiler si dispone del capital necesario. Este modelo ofrece flexibilidad tanto para el inquilino como para el propietario: el primero puede vivir en la casa y decidir si desea adquirirla, mientras que el segundo obtiene ingresos por el alquiler durante el tiempo del contrato.

El proceso del alquiler con opción a compra implica la firma de dos contratos diferentes: uno de arrendamiento y otro de opción a compra. Aunque están vinculados entre sí, cada uno tiene condiciones y cláusulas específicas que deben ser respetadas por ambas partes. Estos son los aspectos clave que deben considerarse:

• Duración del contrato de alquiler: Generalmente, se establece un periodo de cinco años, pero este puede ser ampliado si ambas partes lo acuerdan. Durante este tiempo, el inquilino paga una renta mensual acordada con el propietario.
• Precio de compraventa: Al firmar el contrato, se determina el precio de venta de la vivienda. Este valor no variará, aunque el mercado inmobiliario sufra cambios. Una ventaja de este modelo es que, en caso de que los precios de las viviendas suban, el inquilino habrá asegurado un precio fijo.
• Descuento de las cuotas pagadas: Parte de las mensualidades pagadas durante el alquiler puede descontarse del precio final de compra, lo cual supone un beneficio económico importante para el inquilino.
• Señal inicial o prima: Para asegurar la opción de compra, el inquilino puede acordar con el propietario el pago de una prima, generalmente entre el 5% y el 10% del precio de venta. Esta cantidad se descontará del precio total si finalmente se ejecuta la opción de compra. Sin embargo, si el inquilino decide no comprar la vivienda, la prima no será devuelta.

Para formalizar un contrato de alquiler con opción a compra, es importante cumplir con ciertos requisitos tanto en el ámbito legal como en el acuerdo entre las partes. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes:

• Acuerdo por escrito: Es fundamental que el contrato se realice por escrito, especificando claramente las condiciones del arrendamiento y de la opción a compra, así como los plazos y las cantidades económicas acordadas.
• Fijación del precio de venta: El contrato debe indicar el precio exacto al que se podrá adquirir la vivienda al ejercer la opción de compra. Este precio debe estar detallado desde el principio para evitar futuros conflictos.
• Plazo para ejercer la opción de compra: Es importante establecer un periodo concreto durante el cual el inquilino podrá ejercer su derecho a comprar la vivienda. Este plazo suele ser de tres a cinco años, pero puede ser ampliado si ambas partes están de acuerdo.
• Descuento de las cuotas de alquiler: En el contrato se debe estipular qué porcentaje del alquiler pagado se descontará del precio final de la vivienda. Este descuento puede ser total o parcial, dependiendo de lo acordado entre inquilino y propietario.

Es fundamental acordar quién asumirá los costes derivados del alquiler (suministros, reparaciones, etc.) y los de la futura compraventa (impuestos, notaría, etc.). Estos gastos suelen repartirse entre ambas partes según lo pactado en el contrato. En este tipo de contratos se deben asumir tanto los gastos correspondientes al alquiler como los relativos a la compra. En cuanto a los gastos del alquiler:

• Reserva: Pago inicial para asegurar que la vivienda no se alquile ni se venda a otra persona mientras se negocian las condiciones (no obligatorio).
• Fianza: Equivale a un mes de renta y se utiliza para reparaciones si se causan daños en la vivienda; de lo contrario, se devuelve al finalizar el alquiler o al comprar la casa.
• Renta mensual: Pago mensual acordado con el propietario durante el periodo de alquiler.
• Gastos de formalización del alquiler: Por ley, estos gastos (honorarios de la inmobiliaria, redacción del contrato, etc.) deben ser abonados por el propietario.

Por otro lado, los gastos asociados a la opción de compra son:

• Prima: Pago adelantado, habitualmente del 10% del precio de la vivienda, al firmar el contrato; se pierde si el inquilino no ejerce la opción de compra.
• Precio de la vivienda: Al ejercer la opción de compra, se debe pagar el precio previamente acordado con el propietario, descontando la prima y las cuotas de alquiler ya pagadas.
• Gastos de formalización de la compraventa: Incluyen los impuestos derivados de la compraventa, honorarios de notario, gestor y registrador, normalmente, este monto asciende a un 10-12% del precio de la casa.

Ventajas para el Inquilino:

• Estabilidad: Posibilidad de comprar la vivienda donde se vive.
• Aplazamiento del Pago: Posibilidad de reunir capital o mejorar la situación financiera antes de la compra.
• Descuento: Un porcentaje de la renta abonada puede descontarse del precio de compra.

Ventajas para el Propietario:

• Ingreso Asegurado: Recibe ingresos por el alquiler mientras se concreta la venta.
• Compromiso del Inquilino: Generalmente, el inquilino está interesado en mantener la vivienda en buen estado.