¿Fija, variable o mixta?: qué hipoteca elegir cuando los bancos las rebajan al ritmo que el precio de la vivienda se dispara

Los ciudadanos que retrasaron la compra de una vivienda tras la subida de tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE), en julio de 2022, han vuelto con fuerza al mercado tras el giro de timón que el eurobanco ha dado a su política monetaria bajando los tipos en junio y en septiembre. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, en julio aumentó un 23,5% la firma de hipotecas respecto al mismo mes del año pasado, y un 15% en comparación con junio.

Ello hizo que en julio se firmaran 36.260 hipotecas, una cifra que refleja “el dinamismo en la adquisición de vivienda avivado por el primer descenso de los tipos de interés, lo que ha incentivado factores como el optimismo y la confianza del comprador en el mercado hipotecario”, apunta María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Una confianza que se ha visto reforzada por la decisión de los bancos de abaratar el precio de sus hipotecas y adaptarlo a la caída del euríbor, que cerró septiembre en el 2,936%, por debajo de la barrera psicológica del 3%, lo que supone a los hipotecados a tipo variable un ahorro de 1.200 euros de media al año en la cuota de sus hipotecas.

Este recorte de intereses en la financiación ha hecho que la demanda de vivienda se haya situado por encima de las cifras de la prepandemia, a pesar de que un 21% de potenciales compradores está esperando más bajadas de tipos para volver a interactuar en el mercado.

“El escenario actual es interesante para los que quieren contratar una hipoteca”, indica Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash. Reconoce que por un lado “la bajada del euríbor está abaratando las hipotecas variables, y, por otro, los recortes de tipos del BCE han llevado a muchas entidades a reducir el interés de sus hipotecas fijas y mixtas. Por lo tanto, pueden conseguirse unas condiciones competitivas en las tres modalidades”.

En este escenario, los compradores de vivienda se preguntan qué hipoteca contratar: fija, variable o mixta. La respuesta es muy sencilla, depende del perfil financiero del hipotecado y de su resistencia al riesgo, apuntan los analistas.

“La elección del tipo de hipoteca debe llevarse a cabo teniendo en cuenta el perfil financiero del comprador y de sus expectativas con respecto a la evolución de los tipos de interés y del euríbor”, aconseja Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto. Así, recomienda contratar una hipoteca a tipo de interés fijo a aquellos que tienen un perfil conservador y buscan seguridad total, ya que “con ella siempre pagará la misma cuota”.

No obstante, advierte que estas hipotecas pueden salir más caras a la larga en función de cómo evolucione el euríbor y se acabe pagando más que si se elige una variable o una mixta. Otro inconveniente es que las comisiones por amortización anticipada en las fijas son mayores que en las variables.

A pesar de ello, “para compradores con un presupuesto mensual estricto y del que no pueden ni quieren salirse, que tienen una solvencia ajustada, que consideran que su situación económica no va a mejorar y que huyen del riesgo, la hipoteca a tipo de interés fijo es la adecuada”, indica González.

A ello se suma su precio que ha bajado en los últimos meses hasta el 2,7% TIN, lastrado por la guerra de hipotecas que se ha declarado la banca en la que las fijas son las protagonistas.

Los hipotecados menos conservadores pueden decantarse por las variables: “Convienen a los que pueden asumir riesgos y creen que les merece la pena hacerlo ante la posibilidad de llegar a pagar menos intereses por ellas”, indica González. Y todo parece que su precio irá a la baja al calor de la caída del euríbor.

Otros candidatos a contratarlas son los que confían en que su situación económica puede mejorar con el paso del tiempo, lo que “les permitirá asumir con holgura posibles subidas de tu cuota”, explica la experta.

También su precio está cayendo, pero a menor velocidad que las fijas. Así, las más competitivas exigen un interés del 1,99% TIN inicial y euríbor más 0,40% después.

Los que no se decanten por ninguna de las anteriores opciones pueden contratar una hipoteca a tipo mixto, indicada en circunstancias muy particulares, como en los casos en que se crea que se puede devolver toda la deuda antes del plazo acordado con el banco o si se piensa que la situación económica puede mejorar. A diferencia de las fijas y las variables, en las mixtas se empieza pagando un tipo fijo durante los primeros años para luego pasar a un tipo variable.

También son una alternativa sugestiva para aquellos que compran una casa con intención de venderla en un tiempo determinado, justo cuando vaya finalizar el tramo fijo de las hipotecas, y para los que necesitan estabilidad y seguridad los primeros años del préstamo y no les importa arriesgar pasado un tiempo.

El interés que los bancos exigen a las mixtas también ha bajado en los últimos meses hasta situarse la hipoteca más barata en el 1,75% TIN inicial y euríbor +0,65% después.

Laura Martínez, directora de comunicación de iAhorro, opina que las hipotecas mixtas son ahora una buena opción. Aunque “no podemos decir que sea la mejor porque depende mucho de la situación de cada hipotecado, pero estamos viendo ofertas muy interesantes en estos productos”. Por lo que respecta a la fija cree que algunas entidades también ofrecen “muy buenas ofertas”, pero “lo importante es analizar el número de años de la hipoteca y la cuantía”, antes de elegir una.

La rebaja que se ha producido en los últimos meses en las hipotecas “irá a más”, auguran los analistas, lastrada por la caída del euríbor, que a su vez se desinflará tras los próximos recortes de tipos que el BCE llevará a cabo en las reuniones que su Consejo de Gobierno celebrará en octubre y diciembre, según descuentan los mercados.

“Más entidades se unirán a la guerra de precios y reducirán los intereses de sus préstamos hipotecarios a lo largo de los próximos meses”, afirma Riera, para quien los bancos “tienen más margen para abaratar sus hipotecas, porque el BCE ha recortado sus tipos, y se esperan más reducciones, y, por lo tanto, les cuesta menos financiarse”. Además cree que “necesitan conceder más préstamos hipotecarios tras la caída de contrataciones del año pasado; algo que pueden conseguir a través de rebajas”.

También Estefanía González reconoce que “si todo evoluciona según lo previsto y el BCE acomete una o, incluso, dos bajadas de tipos de aquí a final de año, continuaremos viendo rebajas en la oferta hipotecaria de aquí a que termine 2024. De hecho, es ahora cuando prevemos que se recrudezca una guerra hipotecaria que, si bien comenzó a principios de año, es ahora cuando podría desarrollarse con mayor intensidad”.