Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca de hace 20 años​

En 2024, los propietarios de hipotecas variables en España tendrán una oportunidad significativa para mejorar sus condiciones financieras. Se les permitirá cambiar sus préstamos a tipos fijos o mixtos sin costos por amortización anticipada, subrogación o cancelación. Esta medida, diseñada para ofrecer alivio a quienes han visto aumentar sus cuotas mensuales debido a la evolución del euríbor, fue aprobada en 2023.

Trioteca Blogs explica que esta opción es especialmente relevante en el contexto actual, donde muchas familias se encuentran con dificultades para hacer frente a los pagos crecientes de sus hipotecas como resultado directo del encarecimiento del crédito. Este cambio permite a los deudores una mayor estabilidad financiera, ya que las tasas fijas o mixtas ofrecen condiciones más predecibles y menos vulnerables a los altibajos del mercado. La eliminación de comisiones por cambiar el tipo de hipoteca es una parte fundamental de esta iniciativa, pues antes estas comisiones podían desincentivar a muchos prestatarios de buscar mejores condiciones contractuales.

Para aquellos que formalizaron su crédito hipotecario antes del 16 de junio de 2019, se presenta una oportunidad adicional: reclamar ciertos gastos asociados a la hipoteca. Esta posibilidad surge a raíz de cambios normativos provocados por la falta de claridad previa sobre la distribución de estos costos entre la entidad financiera y el cliente. Históricamente, los clientes asumían la mayoría de estos gastos, una práctica que el Tribunal Supremo consideró abusiva, abriendo la puerta a la recuperación de algunos de estos importes.

Entre los gastos que pueden ser reclamados se encuentra:

• El 50% de los gastos de notaría
• La totalidad de los gastos de registro
• El 100% de los gastos de tasación

Esta posibilidad de reclamación no se extiende a todos los costos, ya que el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos relacionados con la modificación o cancelación del préstamo no son considerados reembolsables.

En un principio, el Tribunal Supremo no incluía la comisión de apertura como un gasto abusivo. Sin embargo, un fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2020 determinó que esta comisión debe ser transparente para ser válida. En consecuencia, los prestatarios podrían reclamar este gasto si no estaba claramente especificado en el contrato o si los servicios por los que se cobraba no fueron proporcionados. Esta decisión judicial ha motivado a muchos consumidores a revisar sus contratos hipotecarios con mayor detención.

Para iniciar el proceso de reclamación, es crucial que los afectados reúnan todas las facturas relacionadas con los gastos iniciales de la hipoteca y presenten una reclamación amistosa al banco. Si la entidad financiera no da una respuesta favorable, se recomienda empezar un proceso judicial, lo que suele requerir el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario.

No existe un plazo máximo para solicitar la anulación de una cláusula abusiva. Sin embargo, una vez que se obtiene una sentencia favorable, el prestatario cuenta con un límite de cinco años para solicitar la devolución de los gastos. Esto implica que, aunque el proceso para declarar nula una cláusula puede ponerse en marcha en cualquier momento, la recuperación de los importes requeridos debe gestionarse dentro de ese marco de cinco años después del fallo judicial.