Las oficinas son el activo más rentable del mercado inmobiliario español. Ofrecieron en el tercer trimestre de este año unos retornos del 11,7% de media, mientras que los generados por la compra de vivienda para ponerla en alquiler dieron a sus propietarios unos rendimientos del 7,2% entre julio y septiembre, los locales comerciales les aportaron un 9,7% y los garajes, un 6%.
Estos retornos colocan al ladrillo como uno de los activos más rentables para invertir si se tiene en cuenta que su rentabilidad casi duplica, en el peor de los casos, las tasas del 3% que ofrecen los Bonos del Estado. En cuanto a las oficinas, cuadruplican los retornos de la deuda pública española.
Estos rendimientos, unido a que comprar una oficina para ponerla en renta no necesita una inversión tan alta como la de adquirir una vivienda para alquilar, la convierten en una inversión idónea para los pequeños ahorradores que pretenden sacar el mayor jugo a su capital.
Sevilla es la ciudad donde se obtiene mayor rentabilidad al alquilar una oficina, un 14,2%, según datos de idealista, seguida por Vitoria, con el 10,2%; Almería, con un 9,6%, y Zaragoza, con el 9,3%. Mientras que las capitales menos rentables son Barcelona que ofrece un rendimiento del 8% y Madrid, con un 7,4%. En los dos casos están por debajo de la media del país debido a que las oficinas en ambas capitales son mucho más caras que en el resto del país.
Hasta 40 euros de renta el metro cuadrado en Madrid
A pesar de sus discretos retornos, el mercado de las oficinas en Madrid sigue demostrando un elevado dinamismo si se tiene en cuenta que en la primera mitad de este año se contrataron 253.000 metros cuadrados de oficinas en alquiler, lo que representa un 5% más respecto al mismo periodo de 2023, según datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL.
Las zonas descentralizadas acaparan la mayor parte de la contratación de oficinas, alcanzando un 47% del total firmado en el primer semestre, debido a la baja disponibilidad de espacios de calidad en el CBD (Central Business District) y el Centro Ciudad. Estas últimas representaron en conjunto, el 45% de la superficie de oficinas contratada entre enero y junio en Madrid.
Además, la alta demanda en las zonas más céntricas y la escasez de producto impulsan los precios de alquiler prime al alza. Alcanzaron los 40 euros al mes, llegando a equipararse con los niveles de rentas de 2007 y 2008. Por ello, alquilar una oficina de 90 metros cuadrados en estas zonas supone para los caseros unos ingresos de hasta 3.600 euros al mes.
La economía al alza impulsa el alquiler de oficinas
Adriana Gorri, directora de Markets de JLL España, “la mayor certidumbre económica ha impulsado la demanda de oficinas en España durante el primer semestre de 2024, con un continuo enfoque en activos de calidad”.
Incide en que cerca de la mitad de la superficie contratada ha sido en edificios de grado A, “lo que respalda la tendencia de apostar por espacios actuales y sostenibles”. Asimismo, reconoce que los datos de los espacios flexibles demuestran que esta tipología de espacios “sigue consolidando su posicionamiento como una alternativa para las empresas que buscan conseguir espacios de trabajo que atraigan a los empleados, ya sea por requerimientos de la compañía o porque se quieren instalar en zonas con poca disponibilidad de activos de calidad”.
En cuanto a la nueva oferta, en el segundo trimestre de 2024 se entregaron al mercado 39.600 metros cuadrados de producto nuevo o rehabilitado, principalmente en las zonas descentralizadas y en el Centro Ciudad; con proyectos destacados como Serrano Galvache 26 y Gustavo Fernández Valbuena 15. No obstante, la tasa de disponibilidad disminuyó del 10,2% al 9,6%, replicándose esta bajada en todos los submercados.
Barcelona, rentas en máximos en zona prime
En cuanto a la contratación de oficinas en Barcelona durante la primera mitad de 2024 alcanzó los 180.000 metros cuadrados, lo que supuso un incremento del 37% respecto al mismo periodo de 2023.
El 58% de la superficie contratada se produjo en edificios de grado A, frente al 46% del primer semestre de 2023. Mientras que los principales focos de actividad se concentraron en el Centro Ciudad y en el distrito tecnológico 22@, abarcando entre ambos casi el 70% de la contratación. Entre ambos, fue Centro Ciudad quien lideró el ranking concentrando el 37% de la superficie alquilada entre enero y junio, mientras que el distrito 22@ registró la mayor actividad durante el segundo trimestre.
La escasez de productos de calidad en alquiler y el incremento de la demanda en las zonas más solicitadas elevaron la renta prime, que alcanzó un nuevo máximo en el mercado barcelonés de 28,75 euros el metro cuadrado al mes. Así, un casero que alquile una oficina de 90 metros en estas zonas se embolsará una renta de hasta 2.487 euros mensuales.
A juicio de Gorri, “los datos de contratación en la Ciudad Condal confirman la clara recuperación del sector de oficinas. Con la consolidación del trabajo híbrido como modelo preferido, las empresas buscan incentivos para atraer a los empleados a las oficinas, y la calidad y ubicación de estas se han vuelto prioritarias a la hora de alquilar nuevos espacios”.