Qué debes pagar al banco si aceptas un préstamo para pagar la hipoteca

A lo largo de 2024 la compraventa de viviendas ha estado marcada por las subidas y las bajadas en un entorno que inicialmente se vio impactado por el encarecimiento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para moderar la inflación, por el efecto Semana Santa y posteriormente, desde junio, por el principio del fin del ciclo de austeridad monetaria y las bajadas de tipos.

No obstante, la compraventa de viviendas retomó en julio las subidas al incrementarse un 19,4 %, lo que supone dejar atrás dos meses consecutivos en negativo -en un contexto marcado ahora por la senda bajista de los tipos de interés-, y sumó 57.302 operaciones, la cifra más alta desde septiembre de 2022.

Con este aumento, que contrasta con los descensos registrados en mayo (21,5 %) y junio (6,1 %), la compraventa de viviendas modera al 1,3 % la caída acumulada en lo que va de año, según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En julio las compraventas de vivienda nueva fueron las que más aumentaron, un 38,6 % interanual, hasta las 11.302 unidades, concentrando el 19,7 % del total. De hecho, no subían a ese ritmo desde agosto de 2021.

Aunque el 35% de los compradores no necesitan recurrir a una hipoteca para adquirir su vivienda, según un estudio elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, el resto sigue recurriendo a este sistema. Tras las sucesivas subidas de los tipos de interés, y el posterior inicio de rebajas, el 17% de estos nuevos propietarios que no necesitaron hipoteca culminó la compra mediante sus propios ahorros, el 10% se valió del respaldo de familiares y el 7% afrontó la operación gracias a la venta de la antigua vivienda.

Sin embargo, aún siguen siendo mayoría, el 66%, los compradores que tuvieron que firmar una hipoteca para convertirse en propietarios, un porcentaje algo inferior al 68% anotado un año antes. De hecho, los que necesitan hipoteca, además, solicitan más préstamos vinculados con los pagos iniciales, es decir, notario, impuestos, entrada, etcétera: son un 56%. Frente a esto, la mitad de quienes no solicitan una hipoteca (49%) contaban con ahorro suficiente y solo un 10% pidió un préstamo para pagar los gastos iniciales. Pero, ¿cuáles son estos pagos iniciales y a quién le corresponde abonarlos? Los gastos corresponden a los servicios relacionados con los préstamos solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario y que respondan a servicios prestados o gastos habidos. Entre ellos se encuentran:

• La comisión de apertura, que retribuye a la entidad por las gestiones administrativas realizadas para formalizar la hipoteca, con los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Si el préstamo es en divisas, incluye la comisión por cambio de moneda.
• Los gastos de notaría son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa, su cuantía depende del importe del inmueble y el banco asume su coste.
• En ocasiones, los bancos exigen que ciertos trámites, como la comprobación registral,  la liquidación de impuestos o la inscripción en el Registro, se realicen por una gestoría, que normalmente también se encargará de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda. De este gasto se hace cargo el banco.
• A la hora de comprar una vivienda interesa saber su estado a efectos registrales. El medio más habitual para informarse del estado de la casa a efectos registrales es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Los datos que contiene son descripción, ubicación, propietarios, cargas y notas complementarias. El banco asume el precio de la gestión.
• Tasación, que sirve para tener una valoración que establezca el valor de un bien de acuerdo con unos criterios y metodología adecuados regulada, también corre por cuenta del banco. En este caso, es el propietario el que se encarga del pago.