Carlos Balado: “Es un buen momento para comprar vivienda porque los precios subirán más, esperar a que bajen es de ilusos”

El problema de la vivienda “no tiene solución a corto ni a medio plazo”. Así de pesimista o realista se muestra Carlos Balado, director de Eurocofin, profesor de OBS Business School y director del informe Mercado Inmobiliario en España. Afirma que una de las causas que ha generado el problema de la vivienda es la falta de suelo, que “estrangula el mercado”, al provocar un desequilibrio entre la oferta y la demanda que dispara los precios. Para paliarlo, considera necesario que la administración central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos se pongan de acuerdo para impulsar medidas efectivas y dejen a un lado las diferencias ideológicas, ya que “la vivienda no tiene nada que ver con ideologías”.

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Pregunta: Los precios en máximos históricos de venta y de alquiler han convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales problemas de los españoles. ¿Cómo hemos llegado a esta situación?

R.: Respuesta: Debido a la gran diferencia que existe entre la escasa oferta de vivienda disponible en nuestro país, sobre todo de vivienda nueva, y la fuerte demanda. Este desequilibrio se ha originado porque salen al mercado unas 100.000 viviendas nuevas al año, mientras que la demanda está por encima de las 200.000 debido a la creación de nuevos hogares. Ello hace que exista una desajuste entre oferta y demanda de más de 100.000 viviendas.

P.: ¿A qué se debe la falta de oferta?

R.: Principalmente, a que falta suelo. Tenemos una carencia de suelo muy relevante. El suelo es escaso, no porque no exista, sino porque su promoción no se está haciendo al ritmo que se necesitaría para cubrir la demanda existente. Se requiere más suelo público para ponerlo a disposición de promotores y de la iniciativa privada para poder construir viviendas sociales y satisfacer esa demanda. Hay que tener en cuenta que España está recibiendo flujos migratorios por encima de las 200.000 personas al año, que necesitan casas para comprar o alquilar y presionan los precios al alza. Lo que, sumado a la creación de nuevos hogares, eleva la demanda de tal manera que la oferta no llega a cubrirla.

P.: ¿La regulación en materia de vivienda en España es la adecuada? ¿Qué opinión le merece la nueva Ley de Vivienda y cómo valora el tope a los alquileres que recoge para frenar los precios?

R.: En esa ley existe un compromiso de construcción y de promoción de vivienda que va a ser insuficiente para la situación que se está creando. Por lo tanto, es una ley que se está quedando obsoleta antes de ponerse en práctica. Si la analizamos en términos del alquiler, lo que ha hecho es justo lo contrario de lo que se necesita. Estableció unos límites al precio de los alquileres que ha tenido como consecuencia la retirada del mercado de pisos en renta, lo que generado más tensión sobre los precios. Estos topes hacen poco rentable el alquiler y muchas personas han decidido retirar sus viviendas del mercado y venderlas o destinarlas a alquiler turístico, lo que también ha subido los precios. Los alquileres no se pueden limitar porque se acentúa el problema. Se arregla actuando sobre la oferta, para ello se necesitan medidas más ambiciosas, coordinadas entre las administraciones. La nueva ley también establece que al menos el 40% de las promociones tienen que dedicarse a vivienda de protección oficial, pero el hecho es que los módulos de precio tasado para construir este tipo de viviendas no se han actualizado en muchas comunidades autónomas desde 2009. Así, por mucho que se quiera o por mucho que se ordene que un porcentaje se dedique a VPO, los constructores y promotores se encuentran con que no existe suelo y que el precio de un módulo para construir esas viviendas es inferior al que les cuesta ponerlas en el mercado. Por poner un ejemplo, y no señalar comunidades autónomas en concreto. Pero hay una...

P.: Puede señalarla

R.: Prefiero no hacerlo, no por nada en especial, sino para evitar distraernos del debate de fondo que es que en algunas comunidades con precios del módulo tasado en 700 euros, el promotor se encuentra con que los costes que le supone comprar el suelo, tener las licencias, edificar y obtener un margen, hace que el coste final al que sale la casa sea de unos 1.700 euros el metro cuadrado. Mucho más del módulo establecido por la administración. Esto hace que construir no sea rentable y no se invierta para promocionar viviendas de protección oficial. A ello se suma que en muchas comunidades autónomas y en muchos ayuntamientos no se ha actuado para poner suelo en el mercado. Por lo tanto, la ley no ha solucionado estos problemas y en algunos casos los agrava.

P.: Pero antes de la aprobación de la Ley de Vivienda, España también suspendía en la construcción de viviendas sociales. ¿Por qué se construyen tan pocas viviendas protegidas en nuestro país?

R.: En la década de los años 90, la construcción de viviendas de protección oficial rondaba las 50.000. Llegó al máximo en 2008, con 80.000. Existían planes de vivienda y programas de construcción de VPO entre comunidades autónomas, promotores y bancos. Pero en 2013 se frena debido a la crisis. En su origen fue una medida que tuvo éxito para hacer accesible la vivienda a muchas capas de la población durante esas décadas. Pero llegó el boom inmobiliario y a partir de ahí las políticas que se siguieron se basaban en que en España los ciudadanos tenían recursos suficientes como para acceder a la vivienda por su cuenta, sin necesidad de ayuda pública. A partir de ahí, los recursos públicos dejaron de destinarse a la promoción de viviendas de protección oficial, porque se entendió que ya no era necesario, habida cuenta de la capacidad de los ciudadanos para acceder al mercado de la vivienda libre.

P.: Una capacidad de la que no disponían los ciudadanos con menores rentas.

R.: Así es, pero esa era la política de entonces. En 2008 estalla la burbuja inmobiliaria y a partir de ahí se empiezan a dar bandazos de un lado a otro, algo que ocurre mucho en nuestro país. Se restringe por completo la vivienda de protección oficial y, de hecho, desde 2013 hasta ahora, el nivel de viviendas protegidas está en torno a las 8.000. Hemos pasado de un máximo de 80.000 a 8.000. Solo dedicamos el 2,5% del parque de viviendas a las de protección oficial, mientras que en Países Bajos esta tasa supera el 30%. También es verdad que en España hay una tendencia a adquirir la vivienda en propiedad, no tanto en alquiler.

P.: ¿Invertir en vivienda en España es cada vez más rentable?

R.: Sí. Los españoles valoran mucho tener una vivienda y con ella constituyen un patrimonio. También se utiliza como activo de inversión debido a que ha sido muy rentable y sigue siéndolo. Los retornos que se obtienen con ella en el mercado del alquiler rondan entre el 6% y el 7%, mucho más que los ofrecidos por las letras del Tesoro. Es un activo muy atractivo para invertir con el objetivo de complementar la pensión de jubilación. Ello hace que el 72% de los españoles tenga vivienda en propiedad. Pero además, muchos de ellos tienen una segunda residencia con un valor aproximado de 100.000 euros.

P.: ¿Las medidas que están tomando el Gobierno Central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos para impulsar el alquiler asequible y las viviendas sociales son las adecuadas o una mera estrategia para atraer votos?

R.: Todas las medidas que se adopten son necesarias.

P.: ¿Pero van por el buen camino?

R.: Sí. Son todas acertadas, pero no son suficientes. Es un asunto tan complejo que requiere de actuaciones desde distintos ángulos y el suelo es uno de los primeros en los que se tiene que actuar para impulsar la promoción de vivienda de protección oficial destinada al alquilar, que hasta ahora no ha existido como iniciativa pública. Estas medidas van por el buen camino, son necesarias e insuficientes. El Banco de España ha calculado que hacen falta más de 600.000 viviendas en dos años para atender la demanda, lo que significa que al ritmo de construcción actual, 100.000 por año, se necesitan seis años para alcanzar ese nivel. Por lo tanto, las nuevas medidas son buenas y necesarias, pero los volúmenes se quedan muy cortos para la dimensión del problema. Además, las medidas que se están tomando hay que complementarlas con otras como ser mucho más ágiles en los trámites necesarios para construir.

P.: ¿Demasiada burocracia?

R.: Sí. Hay que reducir la burocracia que existe en el país a todos los niveles autonómico, estatal, pero sobre todo local. Ahí las trabas, los largos trámites para conseguir las licencias, los permisos para poder edificar... se eternizan. Es un escollo que limita muchísimo y que hace perder mucho tiempo en una actividad como la construcción, que necesita de periodos de maduración largos. Se requiere de una planificación a más largo plazo y más medidas a corto.

P.: ¿Mejorar el acceso a la vivienda en España tiene solución a corto o medio plazo o tenemos problema para rato?

R.: Sí, sí, para años. De ahí que insista mucho en la urgencia y en la coordinación por parte de las administraciones. El sector privado tiene perfectamente identificado y delimitado el problema y, además, tiene soluciones y las ha puesto encima de la mesa. Pero la administración, en este sentido, va muy lenta. Esto se ve en la adaptación de los precios de los módulos de las viviendas VPO. Hay comunidades que han empezado ahora a adaptarlos al coste de construcción, pero han perdido años. Está muy bien que se haga, pero en unos meses pueden quedar desactualizados o desfasados, con lo cual, habrá que revisarlos otra vez. Es decir, que la demanda va a una velocidad que la oferta no es capaz de cubrir y la administración va a un ritmo que es insuficiente para solucionar el problema.

P.: ¿La bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) puede incrementar más los precios a corto plazo al abaratar las hipotecas y disparar la demanda?

R.: Claramente. El descenso de los tipos de interés va a restar carga financiera a las familias que ya están hipotecadas y los que estén pensando en pedir ahora una hipoteca se encontrarán con muy buenas ofertas. Ello aumentará la demanda de vivienda y con ella los precios. Por el momento, ya hay ofertas de hipotecas a tipo fijo a precios muy asequibles en comparación con años anteriores, que rondan el 4% de interés, lo que ofrece mucha estabilidad a largo plazo. También se prevé que aumente la competencia entre entidades financieras para atraer nuevos clientes, lo que rebajará los préstamos hipotecarios. Habrá mucho crédito y más asequible. En este escenario, las probabilidades de que las personas se endeudan y decidan a comprar una vivienda son más altas porque la carga financiera va a ser menor, con lo cual hay que pensar que la presión sobre los precios va a aumentar.

P.: Desde Funcas dicen que el problema de la vivienda requiere medidas que incentiven la oferta. ¿Cuáles serían, en su opinión, estas medidas?

R.: Principalmente medidas fiscales como desgravaciones y ayudas a la compra de vivienda. Hasta 2013 existía la posibilidad de desgravarse en la declaración de la Renta las cantidades destinadas a la compra de una casa. Otras medidas deberían ir dirigidas a incentivar el ahorro destinado a comprar vivienda. Todo ello tendría que ir combinado con una mayor agilidad de la administración para ofrecer suelo y para construir más rápido.

P.: Se ha dicho durante mucho tiempo que unos de los catalizadores que han hecho que los precios suban son los fondos buitre. ¿Está de acuerdo?

R.: Yo no los llamo fondos buitre porque es una denominación, desde mi punto de vista, equivocada. Son agentes del mercado que actúan según la oferta y la demanda que se vaya produciendo. Se guían por la máxima rentabilidad posible y abarcan un 10% del total de las operaciones, por lo que no tienen la incidencia suficiente como para alterar los precios de una manera muy brusca. Lo que han hecho ha sido dinamizar el mercado porque están invirtiendo impulsados por la demanda. Ponen en contacto a los inversores con los promotores y con la oferta que existe, precisamente porque hay interés por parte de inversores internacionales y de los propios fondos en obtener rentabilidades en el sector inmobiliario español. La vivienda española ofrece rentabilidades muy atractivas y eso ha hecho que los fondos de inversión operen en nuestro mercado inmobiliario.

P.: Sí, pero al incrementar la demanda también han presionado al alza los precios

R.: Claro, claro. Sí, sí. Pero ocurre esto porque la oferta es escasa. Pero al mismo tiempo, este fenómeno hace que esos fondos inviertan en la construcción de nuevas viviendas. Si termina la inversión en el sector inmobiliario por parte de los fondos o los particulares porque no la encuentren rentable, no habría posibilidad de construir y, por lo tanto, habría más presión en los precios ante la falta de oferta.

P.: Hay voces que reclaman un pacto de Estado para solucionar el problema de la vivienda. ¿Lo considera necesario o excesivo?

R.: Suena grandilocuente, pero es imprescindible porque las competencias en este ámbito las comparten el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Esa división los obliga a ponerse de acuerdo. Deben dejar a un lado las diferencias ideológicas para solucionar el problema de la vivienda que no tiene nada que ver con ideologías. Tiene que ver con una necesidad vital que es el acceso a una casa. En Este contexto, o hay un pacto de Estado en el sentido de que se toman decisiones que van a implicar a todos los partidos políticos a largo plazo, independientemente de su ideología, o seguiremos con la misma situación que hemos sufrido en las últimas décadas. Un ejemplo son las viviendas de alquiler turístico que tienen una regulación diferente según la autonomía o el ayuntamiento en cuestión, pero el problema acaba afectando a todos los ciudadanos. Solucionarlo requiere de una actuación conjunta.

P.: ¿Ve factible este acuerdo entre las administraciones de distinto color político a corto plazo?

R.: Es difícil, a día de hoy, que se pueda producir. Por lógica es necesario que se lleve a cabo esa colaboración, pero los acontecimientos recientes indican justamente lo contrario, que hay más fragmentación, más dispersión y menos unidad. Estamos lejos de que se llegue a alcanzar ese acuerdo que implique estabilidad a largo plazo, que permita planificar soluciones, porque los tiempos de inversión en el sector inmobiliario son muy largos y están influidos, además, por acontecimientos que necesitan de seguridad para que esas inversiones se puedan acometer y no se vean alteradas.

P.: Ahora una pregunta práctica para los que están pensando en comprar una vivienda: ¿Este es un buen momento para tomar la decisión y comprar?

R.: Sí lo es porque hay ofertas muy competitivas en hipotecas a tipo de interés fijo y variable y es muy poco probable que los precios de la vivienda bajen. Al contrario, irán subiendo, sobre todo en las grandes ciudades y en las localidades costeras. Solo podrían bajar en ciudades pequeñas del interior con poca población. En general, los pisos seguirán subiendo aunque los costes de financiación serán menores, por ello, esperar a que bajen es de ilusos. Lo deseable sería que mantuvieran crecimientos estables en torno a la inflación, pero no hay certeza de que se vayan a mantener en subidas del 4% como el año pasado, pueden subir mucho más, por lo que ahora es un buen momento para comprar. Se dan circunstancias favorables para que aquel que esté pensando en comprar una vivienda lo haga ahora, que no aplace la decisión

P.: A modo de resumen, ¿qué habría que hacer en España para solucionar el problema de la vivienda?

R.: El problema fundamental por el lado de la oferta es la falta de suelo, que estrangula el mercado. Es necesario más suelo. También desde el sector público habría que impulsar la construcción de viviendas de protección social para alquiler y para ello necesita escuchar los planteamientos del sector privado, que es el que se juega el dinero. Por parte de la demanda habría que aplicar medidas de choque que pasan por conceder incentivos fiscales a la compra de vivienda en forma de desgravaciones y fomentar el ahorro destinado a su adquisición. Otras podrían ir encaminadas a que los jóvenes con salarios entre 1.000 y 2.000 euros puedan recibir ayudas para comprar un piso o alquilarlo.