Qué es la enervación por desahucio, la opción que tiene el arrendatario demandado por impago de evitar el desalojo

El pasado mes de junio, el Congreso de los Diputados aprobaba, por unanimidad, la suspensión de los desahucios hipotecarios para deudores en situación de vulnerabilidad hasta el 15 de mayo de 2028. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, justificaba entonces la necesidad de mantener esta protección “para evitar situaciones de exclusión social de esas personas que pueden perder su vivienda si no pueden pagar la letra de la hipoteca”, en una coyuntura de tipos de interés en la que “el futuro sigue siendo incierto”, ha dicho. No obstante, el Real-Decreto ley, convalidado por 347 votos a favor y la abstención de un diputado de Vox, se tramitará ahora como proyecto de ley, lo que supone que podrán introducirse enmiendas al texto.

El visto bueno se produjo tras un debate en el que se llegó a plantear la posibilidad de hacer permanente una medida que lleva encadenando prórrogas durante más de una década. La ley paralizaba durante dos años los desahucios hipotecarios de familias en situación de especial riesgo de exclusión social, entre ellas, familias numerosas y unidades familiares monoparentales con al menos un hijo a cargo, familias con menores o con dependientes o discapacitados a cargo, víctimas de violencia de género, parados y mayores de 60 años.

Si embargo, pese a esas prórrogas, todos los días se producen desahucios en España en hogares vulnerables sin alternativa habitacional, debido a que los requisitos de vulnerabilidad económica que se deben acreditar para paralizarlos son demasiado exigentes y no todas las personas afectadas los cumplen. A esto se suma que el proceso de desahucio no se suspende inmediatamente en caso de que se acrediten los requisitos fijados, sino que depende de la decisión del juzgado de turno.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la “terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio”, es decir, la posibilidad que tiene el arrendatario demandado por impago de evitar ser desalojado de la vivienda o el local, pagando las cantidades que debe y cerrando el proceso judicial que esté en marcha, siempre que llegue a un acuerdo con el arrendador y las dos partes estén conformes. En este caso, el contrato continúa adelante, en los términos acordados.

La norma establece que el arrendador puede enervar el desahucio en un plazo de 10 días desde la notificación de la demanda. Sin embargo, hay que tener en cuenta que este tiene que permitir expresamente la enervación del desahucio en la demanda y tiene que quedar constancia del pago y, además, el juez condenará al arrendatario a pagar también las costas procesales.

También debe tenerse en cuenta que si el arrendatario ya ha enervado el desahucio anteriormente, no podrá volver a hacerlo. Se trata de un derecho que solo se puede ejercer una vez durante la vigencia del contrato. Además, si el casero requiere al inquilino alquilado el pago por medios fehacientes (como un burofax), y pasan más de 30 días sin producirse el pago, el inquilino tampoco podrá enervar el desahucio.