Ni fondos buitre, ni grandes tenedores: el 92% de los pisos en alquiler en España pertenecen a pequeños propietarios

El activo de inversión preferido por los españoles es el ladrillo. Consideran al sector inmobiliario un valor seguro, a salvo de la volatilidad de otros mercados como la bolsa, y una fuente de ingresos pasivos y recurrentes, por lo que cada vez son más los pequeños inversores que compran una vivienda para ponerla en alquiler atraídos por la rentabilidad que ofrece.

Ello hace que el 92% de las viviendas en renta en España pertenezcan a pequeños propietarios y a particulares, mientras que sólo un 8% está en manos de grandes tenedores, como fondos de inversión, y otras personas jurídicas de naturaleza privada, según datos del Banco de España.

La inmensa mayoría de estos pequeños inversores solo posee una vivienda en renta. “Algunos se deciden por adquirir dos propiedades, y un número mínimo opta por comprar tres viviendas, pero aproximadamente el 90% de los inversores compran solo una”, afirma Iñaki Unsain, ex presidente de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios. Define el perfil de inversor de vivienda en España como una persona entre 45 y 60 años, de clase media-alta o alta.

La querencia de los pequeños inversores por el ladrillo se debe a que ven en la vivienda el mejor activo para complementar su pensión de jubilación debido a la rentabilidad que ofrece y que irá a más si se tiene en cuenta que más del 18,7% de los hogares viven de alquiler. Una cifra que aumenta impulsada principalmente por dos colectivos, los jóvenes y los extranjeros que vienen a trabajar a España y que no pueden comprar una vivienda.

“El rendimiento del mercado de la vivienda sigue siendo muy sólido”, afirma María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Indica que el sector inmobiliario es considerado “como el activo más seguro y con mayor rendimiento, por encima de los depósitos o los bonos del Estado, manteniendo así su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica”.

Incide en que “se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor, confiando en su fiabilidad y en su sólida recuperación en el último año”.

La mayor demanda de pisos en alquiler ha hecho que los precios de las rentas suban de media un 10,4% en el último año, hasta cerrar el mes de julio a 13,1 euros el coste del metro cuadrado. Y a su rebufo, la rentabilidad que obtienen los arrendadores por sus viviendas también ha aumentado.

Así, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha crecido en el último año un 7,5%, y duplica las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años que rondan el 3%.

Entre las capitales más rentables para alquilar destaca Lleida con unos retornos a cierre del segundo trimestre de este año del 8,1%, seguida por Murcia (8%) y Huelva (7,6%).

Con rentabilidades superiores al 7% se situaron Castellón de la Plana (7,4%), Jaén (7,4%), Segovia (7,3%), Almería (7,2%), Santa Cruz de Tenerife y Cuenca (7,1% en ambos casos). Como farolillo rojo del ranking está San Sebastián, la capital donde la rentabilidad es más reducida, con un 3,9%, seguida por Cádiz (4,7%), Pamplona (4,8%), A Coruña (4,8%) y Palma (4,9%). En Madrid los retornos de la inversión alcanzaron el 5,3% y en Barcelona llegaron hasta el 6%.

Ambas capitales se han convertido en focos de atracción de la inversión inmobiliaria con perfiles de compradores muy distintos. En cuanto a Madrid, los inversores buscan en la capital rentabilidades cercanas al 6% e invierten, en su mayoría, entre 150.000 y 200.000 euros. El inversor patrimonialista, con un capital más alto y una visión a largo plazo, busca viviendas en los distritos de Ciudad Lineal y Hortaleza con precios a partir de 200.000 euros.

Al contrario de los inversores que buscan oportunidades turísticas y de los extranjeros, que cuentan con mayor poder de inversión, y prefieren pisos ubicados en los distritos Centro, Chamberí y Salamanca, apuntan desde Inviertis.

Los que optan por distritos de la zona sur de Madrid buscan rentabilidades medias más altas y precios por metro cuadrado más competitivos, por lo que dependiendo del capital del que dispongan optan por ubicaciones periféricas como Puente Vallecas o Villaverde. Mientras, aquellos cuyo presupuesto es de hasta 150.000 euros buscan oportunidades en el área metropolitana, en municipios como Alcalá de Henares, Alcorcón, Getafe, Fuenlabrada, Humanes, Móstoles, Parla o Torrelodones.

Desde Inviertis definen al inversor de Madrid como “experimentado”, que busca “asentar su cartera con activos seguros, inquilinos solventes y una rentabilidad media estable”. Este inversor suele tener otros pisos en zonas con rentabilidades más altas en mercados emergentes como Alicante y Zaragoza.

El inversor que apuesta por Barcelona para comprar una vivienda y arrendarla suele ser local y compra en una zona conocida y cercana a su lugar de residencia, según el perfil realizado por Inviertis. Compra principalmente en el área metropolitana de Barcelona dependiendo del capital que disponga.

La ciudad también tiene inversores premium y extranjeros con un capital más alto que buscan oportunidades en distritos como Ciutat Vella o L’Eixample. También los distritos de Sant Andreu, Sant Martí y Sants-Montjuïc les ofrecen buenas opciones de compra.

Si el inversor cuenta con más de 200.000 euros invierte en zonas costeras que combinan el potencial turístico y el alquiler residencial. Destacan municipios como Castelldefels o Gavà, donde puede obtener una rentabilidad de hasta un 18% si destina la propiedad al alquiler turístico.

Los compradores que cuentan con unos 150.000 euros optan por municipios como Barberà del Vallès, Mollet del Vallès, Sabadell, Terrassa, Mataró, Montcada i Reixach, Olesa de Montserrat o Granollers, que dan rentabilidades en torno al 7%.

A juicio de Rebeca Pérez, CEO de Inviertis, “el hecho de que nuestras dos principales ciudades arrojen rentabilidades de alrededor del 6% es una muy buena noticia para el inversor, pues son dos plazas muy estables y con una demanda que nunca va a cansarse de comprar, pues son una referencia a nivel mundial y el retorno de la inversión está asegurado”.