Últimas sentencias de gastos de hipoteca: los problemas con los plazos de prescripción para reclamar cláusulas abusivas

Una hipoteca es un acuerdo mediante el cual una persona puede adquirir una propiedad, generalmente una vivienda, a través de un préstamo otorgado por un banco u otra entidad financiera. Este préstamo se garantiza con el inmueble adquirido, lo que implica que, en caso de incumplimiento en los pagos, el prestamista tiene el derecho de vender la propiedad para recuperar el dinero prestado.

El proceso hipotecario en España se estructura en dos elementos fundamentales: el contrato de préstamo y la garantía hipotecaria. En el contrato de préstamo se detallan las obligaciones del deudor, las condiciones del préstamo, el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. La garantía hipotecaria permite al prestamista hacerse con la propiedad del bien en caso de impago.

Sin embargo, es importante mirar bien estos contratos para que no haya ninguna cláusula abusiva en los mismo. Una práctica bastante habitual y que obliga a los afectados a llevar estos casos a los tribunales españoles.

Sobre la prescripción para reclamar la restitución de gastos hipotecarios mal cobrados se pronunció el Tribunal Supremo el pasado junio. Según esta sentencia, el plazo es desde la fecha de firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula abusiva. Esta decisión está alineada con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y solo admite excepciones si el banco demuestra que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula antes de dicha sentencia.

En el caso que fue evaluado, el Banco Santander no pudo probar que los consumidores estuvieran al tanto de la abusividad antes de la sentencia de nulidad. Este litigio comenzó en 1999 con la firma de un préstamo hipotecario y en 2017 los consumidores demandaron la nulidad de la cláusula de gastos. Aunque un tribunal inicial falló a favor de los demandantes, la Audiencia Provincial de Barcelona aceptó parcialmente la apelación del banco, declarando que el período de reclamación había prescrito. El Tribunal Supremo revocó esta decisión, siguiendo la jurisprudencia del TJUE.

Según el tribunal europeo, las leyes comunitarias no permiten que el plazo de prescripción comience al momento del pago de los gastos, ya que los consumidores podrían no estar conscientes de la abusividad de la cláusula en dicho momento. Además, el TJUE especificó que no se puede asumir que los consumidores comprendan que una cláusula de su contrato es similar a otras declaradas abusivas en fallos previos del Tribunal Supremo.

Una de las últimas sentencias sobre el tema fue tomada en mayo por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Bilbao. En esta falló en contra de Kutxabank, obligando a la entidad a reembolsar a una usuaria casi 1.400 euros por conceptos relacionados con una hipoteca que había sido cancelada en 1997. Esta decisión judicial responde a una demanda presentada por FACUA Euskadi en la que se argumentaba que el plazo para solicitar la devolución no había prescrito.

La sentencia establece la nulidad de la cláusula que imponía los costos de formalización y constitución de la hipoteca del 6 de octubre de 1992. Según la sentencia, el banco debe pagar el 50% de los gastos notariales y el 100% de los gastos registrales, de gestoría y de tasación, ajustados con el interés legal desde la fecha de abono.

El total a devolver asciende a aproximadamente 1.386 euros, incluyendo 555 euros por gastos hipotecarios y 831 euros por intereses legales acumulados. Además, Kutxabank tendrá que sufragar las costas del procedimiento judicial.

La afectada contrató una hipoteca con el Banco Bilbao Bizkaia Kutxa (actualmente Kutxabank) en 1992, con una cláusula que le impuso pagar todos los gastos de formalización. Tras finalizar los pagos en 1997, descubrió en 2020 que el Tribunal Supremo había declarado abusiva la imposición de estos gastos. Al presentar una reclamación a Kutxabank, la entidad se negó al reembolso, alegando que el plazo de prescripción había caducado.

En defensa de la consumidora, FACUA Euskadi argumentó que la prescripción comenzaba desde la declaración de nulidad de la cláusula, falleciendo de esta manera las alegaciones de Kutxabank. El fallo favorable se logró gracias a una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que en enero estableció que el plazo de 15 años para reclamar estos gastos comienza a contar desde que el consumidor obtiene una sentencia firme declarando la anulación de la cláusula.