Qué pasa si un heredero quiere vender su parte de la herencia a un tercero

Cuando las personas reciben bienes y propiedades de una herencia, suelen enfrentarse a numerosas dudas legales y fiscales. El proceso de sucesión, además de su carga emocional, implica una serie de trámites burocráticos como la solicitud de los certificados de defunción, testamento y últimas voluntades. La situación se complica aún más si la herencia incluye una vivienda o inmueble.

La transmisión de propiedades heredadas no es un fenómeno poco común. Las viviendas provenientes de herencias constituyen el 17% de la oferta en el mercado tanto para la venta como para el alquiler. Esto indica que los herederos utilizan la escasez de viviendas para poner en el mercado los bienes recibidos, buscando así obtener rentabilidad.

Vender un piso heredado entre varios hermanos puede ser un proceso sencillo o muy complicado, dependiendo del nivel de acuerdo entre los herederos. Cuando no existe testamento o este no incluye adjudicaciones claras de los bienes, los herederos deben decidir entre aceptar los bienes en indivisión (sin estar dividida) o que uno de ellos adquiera la parte de los demás, compensándolos económicamente. La opción más frecuente es mantener la herencia en indivisión para luego vender a un tercero, situación que puede generar conflictos entre los herederos debido a los gastos de mantenimiento del inmueble.

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Una de las dudas que surgen en estos casos consiste en saber si un heredero puede vender sus derechos hereditarios a un tercero antes de la partición de la herencia. Según el artículo 1067 del Código Civil, esto es posible y se conoce como “retracto de coherederos”. Sin embargo, este derecho permite a los coherederos subrogarse en lugar del comprador (es decir, podrán comprar la herencia con prioridad sobre el extraño), siempre y cuando reembolsen el precio de la compra dentro del mes siguiente al conocimiento de la venta.

Como explica el portal especializado en información jurídica Legal Today, desde el punto de vista fiscal, esta venta obliga al heredero a satisfacer el impuesto de sucesiones y, en caso de obtener una ganancia patrimonial, deberá tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Por su parte, el comprador deberá liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) conforme al precio pactado.

Algo parecido ocurre cuando la venta del bien heredado se realiza después de la partición (es decir, cuando se ha hecho una división del valor de la propiedad). En estas circunstancias, coexiste el llamado “retracto de comuneros”, regulado por el artículo 1522 del Código Civil, que expone que “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tenga en la cosa común”.

Este permite a los copropietarios subrogarse al comprador en proporción a su cuota en el bien común (es decir, de igual manera que en la anterior modalidad, esta permite que los copropietarios puedan reemplazar al comprador y adquirir su parte proporcional del bien), con un plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad para ejercer este derecho.

Así, el mercado de derechos hereditarios y las regulaciones sobre retractos son áreas clave en el Derecho Inmobiliario, presentando retos tanto legales como fiscales para los involucrados. Ante cualquier duda, es recomendable contar con asesoría especializada para tomar la mejor decisión en estos escenarios.