Comprar una casa: ¿cuánto porcentaje de hipoteca avala el banco? ¿Qué otros gastos además de la entrada hay que pagar?

Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar en su vida. Este proceso implica una serie de consideraciones que van más allá del simple hecho de encontrar una propiedad que se ajuste a nuestras necesidades y deseos.

Una de las principales preocupaciones es entender cuánto porcentaje de hipoteca avala el banco, ya que esto determinará la cantidad de dinero de la que debemos disponer para la entrada.

La mayoría de los bancos suelen ofrecer préstamos hipotecarios que cubren hasta el 80% del valor de una vivienda. Para obtener una financiación mayor, es común que se requiera un avalista. Este respaldo adicional puede provenir de familiares, como los padres del solicitante, quienes garantizan la operación con su patrimonio.

El funcionamiento de un aval implica que si el titular no cumple con sus pagos, tanto sus bienes como los del avalista pueden ser embargados para saldar la deuda. Inicialmente, el banco procede a embargar la vivienda hipotecada. Si esta medida no es suficiente para cubrir la deuda, se procede a embargar otros bienes del titular y del avalista, incluidos depósitos en cuentas bancarias y parte del sueldo.

Otra opción es que los padres presenten su vivienda como garantía adicional. Este mecanismo, denominado “hipotecante no deudor”, limita el embargo a la propiedad presentada como garantía en caso de impagos, no afectando el resto del patrimonio del hipotecante no deudor, al contrario que ocurre con un aval tradicional.

Algunos bancos ya incluyen limitaciones en los avales por defecto. Por ejemplo, la Hipoteca Joven de Banco Santander, que financia hasta el 95% si los padres avalan, elimina el aval tras cinco años desde la firma del préstamo. Otra opción es la Hipoteca VIVE Joven, que financia hasta el 100% de la compra con la propiedad de los padres como aval, liberando esa garantía cuando el capital pendiente representa el 80% del valor del inmueble.

Es importante negociar con la entidad financiera para pactar la eliminación del aval una vez se haya saldado el importe que supera el 80% del valor de la vivienda comprada.

Comprar una vivienda implica más que solo la entrada: hay múltiples gastos e impuestos que deben ser considerados. Uno de los primeros gastos es la notaría, que están regulados por el Estado y oscilan entre 600 y 875 euros para la escrituración pública de compraventa. Otro gasto es la inscripción en el Registro de la Propiedad, cuyos honorarios también dependen del precio del inmueble y se sitúan entre 400 y 650 euros.

Además, existe la posibilidad de contratar una gestoría para tramitar los impuestos y otros documentos, cuyo costo aproximado es de 300 euros. Los compradores también deben estar preparados para pagar impuestos, que varían según si la vivienda es nueva o de segunda mano. Para las viviendas nuevas, el impuesto más relevante es el IVA, que en 2024 será del 10%. También se debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo porcentaje depende de cada CCAA.

Para las viviendas usadas, el principal impuesto es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje oscila entre el 6% y el 10%, variando según la CCAA. Hay tipos reducidos para viviendas protegidas oficiales (VPO), personas con discapacidad, jóvenes, familias numerosas y zonas rurales.

Si se adquiere la vivienda mediante una hipoteca, se deben sumar los gastos de tasación, que varían entre 250 y 600 euros y tienen una vigencia de seis meses. Además, pueden existir comisiones de apertura, que según las normativas actuales algunos bancos podrían omitir.

Con la implementación del nuevo valor de referencia del Catastro desde el 1 de enero de 2022, la base imponible de varios impuestos ha cambiado al valor de mercado, que se presume corresponde al nuevo valor de referencia catastral. Los contribuyentes deben declarar conforme a este valor, aunque tienen derecho a impugnarlo si no están de acuerdo.