Falta suelo: la escasez de terreno residencial dispara el precio de la vivienda y expulsa a los compradores a la periferia

La falta de suelo para el desarrollo residencial ha sido uno de los catalizadores que ha disparado el precio de la vivienda en España un 7,3% en el último año, hasta situar el coste del metro cuadrado en los 2.120 euros de media en mayo. Lo mismo ha ocurrido con el del alquiler, que ha experimentado una remontada interanual del 13,4% hasta pagarse el metro cuadrado a 13,2 euros el mes pasado. Otra de las consecuencias de la escasez de terrenos ha sido el desplazamiento de gran parte de la población desde los grandes núcleos urbanos hasta la periferia donde hay más suelo disponible a menor precio.

Esta carencia hizo que la adquisición de suelos urbanos por parte de inversores y promotores siguiera cayendo el año pasado tras el pico alcanzado en 2021. Así, en 2023 se transaccionaron un total de 22.000 suelos por un valor de 3.310 millones de euros, según el último estudio elaborado por Savills.

La escasez de suelo finalista para el desarrollo residencial es más relevante en mercados donde se concentran los mayores niveles de demanda. Diez provincias acumularon el año pasado más de la mitad de las transacciones, con Barcelona, Toledo y Madrid a la cabeza. Por volumen de inversión, su peso es mayor: el ‘top 10′ concentra el 68% de la actividad total, con Madrid, Barcelona y Málaga al frente.

Por lo que respecta a Madrid, el año pasado se vendieron 1.149 suelos por 560,9 millones de euros, y en Barcelona se transaccionaron 2.052 por 375,7 millones. “En estos mercados residenciales más activos, la escasez de oferta y la fortaleza de la demanda ha motivado que los precios del suelo residencial se hayan disparado”, indica el informe. Un ejemplo son los PAUS del sureste de Madrid, donde los precios del suelo han subido un 40% desde 2019.

El informe incide en que la compra de suelos por parte de promotores residenciales se concentra en mercados muy concretos de primera residencia, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza, Palma y Sevilla, y en mercados vacacionales muy específicos de la Costa del Sol, la Costa Valenciana y Baleares.

No obstante, ha aumentado el interés por mercados de la Costa Cantábrica donde la demanda de vivienda vacacional está repuntando con fuerza tras el deseo de los nuevos compradores de huir de las altas temperaturas que el cambio climático provoca en el sur del país.

Respecto a las pequeñas y medianas ciudades, con menos de 150.000 habitantes, la actividad promotora es muy baja. Limitada principalmente a pequeños promotores locales que con una elevada experiencia en ese mercado se animan a comprar suelo para promoción residencial, señala el estudio. Este escaso interés queda reflejado en la baja actividad inmobiliaria de determinadas capitales de provincia donde la promoción de obra nueva se limita a uno o dos proyectos.