La Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en mayo del año pasado por el Gobierno “no ha conseguido” cumplir el objetivo para el que se creó: mejorar el acceso a la vivienda, “sino todo lo contrario, lo ha incrementado, al reducir la rentabilidad y aumentar el riesgo de la inversión en inmuebles para su puesta en venta o alquiler”, según han manifestado representantes de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y del Consejo General de Economistas (CGE) en el transcurso de una sesión titulada Vivienda: carencias advertidas y posibles soluciones, en la que han analizado el estado actual de la vivienda y han aportado ocho propuestas encaminadas a “solucionar este problema”.
Entre ellas han destacado impulsar una política de vivienda a largo plazo con el objetivo de conseguir un cambio de modelo. En este sentido, el economista, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, ha incidido en que “tendría que haber una verdadera política de vivienda a largo plazo, que persiga conseguir un cambio estructural del modelo, no simples medidas de carácter coyuntural a corto plazo que no solucionan el problema, tan solo se limitan a corregir parcialmente algunos efectos indeseados, que provocan fuertes distorsiones en el mercado, haciendo que su funcionamiento no sea eficiente”.
Otra de las recomendaciones es que los poderes públicos deben limitarse a intervenir para fijar unas condiciones básicas que impidan el abuso de posición dominante e inciden en que también sería necesario recuperar el régimen de libertad contractual establecido en 1985 por el Decreto Boyer en cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda, derogando las limitaciones de plazo y demás condiciones contractuales que restringen “ineficientemente” la dimensión del mercado y “expulsan a los arrendatarios potenciales más vulnerables”.
A juicio del director ejecutivo de Fedea, Ángel de la Fuente, la reciente ley de vivienda “no ayuda” a solucionar el problema de oferta de vivienda, sino “más bien a retraerla, reduciendo la rentabilidad y aumentando el riesgo de la inversión en inmuebles para su puesta en alquiler”, por lo que “convendría revisarla lo antes posible”.
Eliminar el tope de precios
Los economistas también se muestran en contra de las medidas de control de precios y piden “racionalizar la estructura tributaria que pesa sobre la vivienda”, con la finalidad de reducir paulatinamente los gravámenes sobre su construcción y sobre todo tipo de transmisiones.
En Este sentido, Benito Arruñada, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, incide en que el tratamiento fiscal de la vivienda es “disparatado”, ya que por un lado, “grava mucho” la construcción, mediante toda una serie de impuestos y cargas en cadena, que generalmente permanecen ocultos al comprador último, como los coeficientes de reserva de suelo y por otro, la estructura fiscal es “ineficiente”, ya que pesa mucho más sobre las transmisiones que sobre la tenencia, lo que “incentiva la infrautilización y desanima la movilidad y transformación de los edificios”.
Seguridad jurídica
Una medida esencial que facilitaría el acceso a la vivienda en opinión de los expertos es “restaurar la seguridad jurídica” del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos, tanto en lo relativo a limitaciones administrativas para la promoción y construcción como, con carácter urgente, en materias de okupación y desahucio.
En este escenario también creen conveniente retomar el Proyecto de ley del suelo, con el objeto de evitar la paralización de los planes urbanísticos. Proponen simplificar y agilizar el urbanismo y acortar drásticamente los plazos para urbanizar y edificar, lo que abarataría y agilizaría la construcción.
Para Ángel de la Fuente, el recientemente retirado proyecto de ley del suelo podría ayudar a agilizar el incremento de la oferta, evitando la suspensión “absurda” de los planes urbanísticos por problemas menores. “Convendría que los principales partidos buscasen un acuerdo para retomar el proyecto cuanto antes”, indica.
Más vivienda pública y de alquiler asequible
Los economistas demandan que las administraciones asignen más recursos a la promoción de vivienda asequible y al incremento del parque público. Reconocen que España carece de un parque significativo de vivienda social pública en régimen de alquiler, que sí tienen otros países.
Destacan que un gran parque de vivienda de estas características es necesario para facilitar el acceso a la vivienda de una capa importante de la población que difícilmente puede hacerlo en condiciones de mercado. En este mismo sentido, “sería conveniente proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible”.
Valentín Pich, presidente del CGE, cree que las administraciones deben ofrecer subvenciones personalizadas a familias vulnerables, cumpliendo así el mandato constitucional: “Es necesario un enfoque multifacético, incluyendo ayudas al alquiler y colaboración público-privada”, indicó.
Por último recomiendan “repensar” la regulación de los alquileres turísticos y su fiscalidad y estudiar la posibilidad de que cada comunidad autónoma pudiera adoptar reglas diferentes, adaptadas a su idiosincrasia económica y política, de modo que “pudiéramos observar qué regulaciones son las que funcionan mejor”.