Cuándo es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler

Alquilar una vivienda se está convirtiendo en una misión cada vez más complicada, y la situación se agrava cuando se quiere arrendar en una zona tensionada. Uno de los principales conflictos en este tipo de contratos se da en el primer pago, en el llamado concepto de fianza. Legalmente, el inquilino deberá entregar el equivalente a una mensualidad de la renta, aunque el casero tiene la posibilidad de solicitar garantías adicionales.

El primer mes de alquiler es de los más costosos, ya que, además de la renta, se deben realizar otros pagos. Entre ellos, se encuentra la fianza, una cantidad que se entrega al propietario para asegurar que el inquilino cumplirá con las obligaciones del contrato de arrendamiento, como mantener la vivienda en buen estado. Si no surgen problemas durante el periodo de arrendamiento, el inquilino tiene derecho a recuperar la fianza al dejar la vivienda, y el arrendador está obligado a devolverla.

La fianza funciona como una especie de salvaguarda contra impagos o desperfectos. Esta cantidad, generalmente equivalente a un mes de renta, se destina a cubrir posibles daños en la vivienda o impagos de rentas. El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Esta cantidad permanecerá allí durante todo el periodo del alquiler.

Al finalizar el contrato, si la vivienda se encuentra en buen estado y no existen deudas pendientes, el propietario debe devolver la fianza al inquilino en un plazo máximo de un mes. En caso contrario, el propietario puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir los gastos de reparación o las deudas. Existen ciertas circunstancias en las que la fianza se utilizará para responder ante las obligaciones del inquilino:

• Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación de pago de las cuotas o mensualidades acordadas para el alquiler del inmueble, o existe alguna deuda.
• Cuando se observan desperfectos en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino, o que excedan el deterioro normal por el uso.
• Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este caso, el dinero de la fianza se empleará para cubrir los costos de limpieza, devolviéndose, si corresponde, la cantidad sobrante.

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta del arrendamiento de vivienda y dos en caso de locales comerciales u oficinas. Aunque se puede pactar una cantidad superior a la fianza, este suplemento no se considera como tal. Debe especificarse en el contrato bajo otro concepto, denominado “garantía adicional”, la cual no puede exceder una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

En cuanto a la opción de pagar dos meses de fianza, para un alquiler de vivienda habitual es ilegal. La ley permite exigir una mensualidad en metálico como fianza para viviendas, mientras que para locales comerciales la fianza es de dos meses. Además, se puede requerir una garantía adicional de hasta dos meses de renta. En total, con fianza y garantía adicional, se podrían alcanzar tres meses de renta.