Empieza la cuenta atrás: el recorte de los tipos de interés y las hipotecas en ‘rebajas’ disparan la compra de vivienda

El giro de timón que el Banco Central Europeo (BCE) ha dado a su política monetaria bajando por primera vez en ocho años los tipos de interés ha supuesto un revulsivo en el mercado inmobiliario que ha anticipado este movimiento. El primer indicio de este cambio ha sido la subida de un 28% del número de hipotecas constituidas sobre vivienda en abril respecto al mismo mes del año pasado, hasta alcanzar los 34.264 préstamos, la mayor cifra de un mes de abril desde hace 14 años. También el incremento respecto a marzo fue considerable, un 15,5%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras que las compraventas repuntaron en el mismo mes un 25,2%.

Esta escalada supone el inicio de una nueva tendencia impulsada también por el apetito de los ciudadanos por el ladrillo y por la rebaja de las hipotecas producida tras la ‘guerra’ que se han declarado los bancos para atraer a nuevos clientes. Una guerra que “es muy positiva para el mercado y para los ciudadanos, y que hace que la gente se anime a comprar casa”, señala Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. A su juicio, las entidades financieras están ofreciendo “muy buenas ofertas”, tanto a tipo de interés mixto como a fijo y variable, que está ya por debajo del 3% TIN y del dato medio registrado en junio por el euríbor que ronda el 3,683%.

No obstante, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios en abril fue del 3,38%, menor del 3,41% con que cerró marzo, según datos del INE. Aumentó el importe medio de las hipotecas concedidas, un 1,5% interanual, hasta los 139.328 euros, mientras que el capital prestado se disparó un 30%, su mayor alza desde mayo de 2022, hasta rozar los 4.774 millones de euros.

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Al analizar estas cifras hay que tener en cuenta que desde que el euríbor marcó máximos el pasado octubre ha presentado una senda de estabilización de alrededor del 3,7%, lo que “ha propiciado que las entidades bancarias ajusten sus ofertas hipotecarias y ofrezcan productos atractivos para sus clientes, que mantienen una demanda por comprar intensa”, reconoce María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Todos estos datos hacen que 2024 “esté siendo un buen año para hipotecarse, sobre todo si lo comparamos con 2023″, apunta Simone Colombelli. Argumenta que después de que el año pasado se produjera una subida “bastante drástica” tanto de los precios de la vivienda como de los tipos de interés en general, ahora “todo apunta a que estamos en un momento de estabilización”.

Tanto la firma de hipotecas como la compra de vivienda irán de menos a más, al ritmo de la bajada de tipos de interés, prevén los expertos. Así, tras la rebaja de un cuarto de punto en julio hasta situar el precio del dinero en el 4,25%, “comenzaremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de los créditos hipotecarios. La demanda de compra, y con ella las solicitudes de préstamos, volverán al mercado con fuerza en la última etapa del año”, indica Matos.

En este cambio de tendencia, el número de compraventas será considerablemente superior al de las hipotecas firmadas debido a que el perfil del comprador de vivienda está cambiando y cerca de la mitad ya no solicita préstamos hipotecarios para pagar el inmueble, lo hace a tocateja. Según datos de Fotocasa Research, el perfil del comprador que no necesita hipoteca ha aumentado en 8 puntos porcentuales desde la subida de tipos de interés en 2022.

“Uno de los cambios más significativos que ha traído la nueva política monetaria es la reducción de la demanda de vivienda del perfil habitual del comprador. Desciende quien se hipoteca para comprar una vivienda y quien lo hace solicita un crédito mucho menor”, señala Matos.

Ha aumentado el comprador extranjero con alta solvencia económica, que conoce a fondo el sector inmobiliario y que necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo más alto. Este nuevo demandante “comienza a asentarse atraído por el valor refugio del ladrillo en nuestro país, que frente a momentos de incertidumbre financiera busca invertir para sobrellevar el contexto económico”, explica María Matos.

En este contexto, el incremento de las compras coincidirá con una subida del precio de la vivienda, que los analistas de Bankinter sitúan en el 3% para este año y un 2% para el que viene. Indican que esta subida estará soportada por “un mercado laboral fuerte, la escasez de oferta en las principales ciudades, la subida del precio de los alquileres y el proceso de rebajas de tipos de interés por parte del BCE”.

Una subida que va a pulverizar los precios ahora en máximos. En mayo, el coste de la vivienda batió un nuevo récord al alcanzar los 2.294 euros el metro cuadrado de media. Subió un 7,7% respecto al mismo mes del año pasado y un 1,1% en relación a abril. Estos precios se quedan ‘cortos’ si se comparan con los de capitales como San Sebastián, con el metro cuadrado a 6.278 euros; Madrid, donde se paga a 5.222 euros; o Barcelona, con 4.604 euros.

“El mercado está muy intenso, muy caliente. Se están realizando muchas transacciones y el gran problema que tenemos es la falta de oferta”, señala Francesc Quintana, tesorero de la Asociació d’Agents Immobiliaris de Catalunya y CEO de Vivendex.

De cara al futuro, los analistas prevén que más allá de 2024 el dinamismo del mercado inmobiliario dependerá de si el Banco Central Europeo vuelve a bajar o mantiene los tipos de interés. De momento, la tasa de inflación en la eurozona apunta a que la senda restrictiva será la elegida, por el momento, por el eurobanco.