El miedo del arrendador a no cobrar el alquiler dispara la exigencia de avales y de seguros de impago a los inquilinos

La escasa oferta de viviendas en alquiler y su creciente demanda, sobre todo en las grandes ciudades, ha hecho que los propietarios de pisos en renta exijan cada vez más garantías a sus futuros inquilinos para asegurarse de que cobrarán a fin de mes.

Otro factor que ha impulsado el endurecimiento de las condiciones requeridas a los arrendadores ha sido la aprobación de la Ley de Vivienda por el Gobierno de Pedro Sánchez en mayo del año pasado, que ha generado “inseguridad jurídica”, indica Abel Marín, socio y abogado del despacho Marín & Mateo Abogados. A su juicio, “la inseguridad jurídica que rodea al alquiler de vivienda ha alcanzado cotas dramáticas”.

Incide que aspectos como el porcentaje de salario inembargable y los supuestos de vulnerabilidad del inquilino desalientan a los arrendadores a alquilar sus viviendas lo que reduce la oferta, y a menor oferta precios más altos. En su opinión, “que no se tenga la seguridad de cobrar el alquiler o de poder recuperar la vivienda en un corto espacio de tiempo por medio de un desahucio, impactan negativamente en la oferta”, Abel Marín.

Otro de los efectos colaterales de la inseguridad jurídica es que se haya disparado en los últimos meses la solicitud de avales bancarios por parte de los caseros a los futuros inquilinos y la contratación de seguros de impago.

“Esto es perfectamente lógico”, reconoce Marín, teniendo en cuenta que “la balanza actual se inclina a favor del inquilino, demonizando al propietario y atentando contra la propiedad privada cuando, en realidad, sería tarea del Gobierno asegurar que exista un parque de vivienda equilibrado”. Incide en que “ya no es que el dueño del inmueble quiera hacer negocio alquilando su piso, es que invertir en ladrillo buscando ingresos pasivos se ha convertido en un deporte de riesgo”.

La obligación de presentar un aval les sale caro a los inquilinos, ya que los bancos les cobran por prestar esta garantía al casero. El cobro puede ser en forma de porcentaje, entre el 0,5% al 2% del importe máximo avalado, mediante el depósito de dinero o la pignoración de acciones u otros bienes del arrendatario.

Con estos avales los arrendadores tratan de cubrirse las espaldas ante el riesgo de impagos, y más cuando la legislación “sobreprotege a los inquilinos”, asegura Marín. Esta sobreprotección se refleja, entre otros factores, en la caída de los desahucios, reconoce el abogado.

Así, los desahucios de vivienda habitual cayeron un 20,7% en el primer trimestre de este año hasta alcanzar las 2.394 operaciones, la cifra más baja de un primer trimestre desde 2020 y con la que se suman ocho trimestres consecutivos a la baja. También las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas cayeron un 10,1% en el mismo periodo.

Marín argumenta que “toda unidad familiar que ingrese menos de 25.200 euros anuales es vulnerable económicamente, lo que hace que el 90% de los arrendadores tenga serias dificultades para cobrar llegado el caso, dado que el inquilino medio tiene un poder adquisitivo ajustado; en caso contrario, compraría”.

Añade que el salario mínimo interprofesional actual es de 1.134 euros en 14 pagas o 1.323 euros al mes en 12 pagas, por lo que “una pareja que alquila un piso con una nómina mensual de 1.300 euros será inembargable, por lo que es normal que cada vez más propietarios exijan un seguro de impago que les garantice el cobro del alquiler. Estos seguros implican un sobrecoste de entre el 3% y el 5% del precio anual de la renta.