Las medidas del Gobierno y el interés de la banca en negociar los impagos desploman los desahucios de vivienda habitual un 21%

El número total de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual cayó un 20,7% en el primer trimestre de este año, hasta alcanzar las 2.394 operaciones, la cifra más baja de un primer trimestre desde 2020 y con la que se suman ocho trimestres consecutivos a la baja. También las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas cayeron un 10,1% en el mismo periodo.

Ambos descensos contrastan con la subida del 4,2% que se produjo en las ejecuciones hipotecarias de todo tipo de inmuebles, que alcanzaron las 5.400, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Esta diferencia se debe, en gran parte, “a la prohibición de desahucios en vivienda habitual procedentes de ejecuciones hipotecarias, una medida que está proporcionando un alivio temporal a muchas familias”, reconoce Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle.

Hay que recordar que, el pasado mes de mayo, el Consejo de Ministros prorrogó hasta 2028 la suspensión de los desahucios hipotecarios para deudores en situación de vulnerabilidad, una medida de la que se pueden beneficiar unos 30.000 hogares.

El ‘Real Decreto Ley por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables’, tiene su origen en la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, aprobada por el gobierno del PP en 2013 para paliar los efectos de la crisis económica de 2008.

Esa ley paralizaba durante dos años los desahucios hipotecarios de familias en situación de especial riesgo de exclusión social, entre ellas, familias numerosas y unidades familiares monoparentales con al menos un hijo a cargo. También, a familias con menores y con alguno de sus miembros en situación de dependencia, enfermedad o una discapacidad reconocida igual o superior al 33%, a víctimas de violencia de género y a casos en los que el deudor hipotecario se encuentre en desempleo o fuera mayor de 60 años.

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Desde entonces, la moratoria se prorrogó en varias ocasiones, la penúltima, a iniciativa de Podemos, en mayo de 2020, recién irrumpida la pandemia de covid, con un decreto que no solo la extendía durante cuatro años, sino que también amplió las posibilidades para acogerse a un mayor número de familias. La última, aprobada el pasado mes de mayo, amplía la supresión de los desahucios de estos colectivos hasta 2028.

Otro catalizador que ha reducido los embargos tanto de vivienda habitual como de personas físicas ha sido el interés de los bancos por negociar con sus clientes que no pueden afrontar los pagos de sus hipotecas. Ello hizo que “no todas las ejecuciones hipotecarias acabaran en desahucios”, reconoce Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

“Los bancos intentan negociar más con los afectados”, indica Gulias. Argumenta que este interés de la banca se debe a que “al haber comprado vivienda barata, buscan una salida lo más rápida y rentable posible, por lo tanto, si el deudor negocia, pueden salir beneficiadas ambas partes”. En su opinión, la banca “no está hoy en día por ejecutar, sino por negociar”, lo que “disminuye el drama de las ejecuciones hipotecarias”.

Las cifras sobre ejecuciones hipotecarias ofrecidas por el INE han sido muy bien acogidas por los expertos del sector inmobiliario, que consideran que son “positivas”. Este es el caso de Francesc Quintana, tesorero de la Asociació d’Agents immobiliaris de Catalunya y CEO de Vivendex, para quien, en términos generales, es “relevante que las ejecuciones hipotecarias hayan disminuido en un 10% para las personas físicas y, de manera más destacada, en un 20% para viviendas habituales”.

Considera que “estos datos son alentadores, ya que indican que quedan atrás situaciones de ejecuciones hipotecarias que en su momento dejaron a tantas personas sin hogar, y, en la mayoría de los casos, en la calle o con problemas, sin ese piso donde vivían, pero aún con las cargas”.

Los datos del INE reflejan que las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentraron en el primer trimestre el 61,4% del total; de ellas, un 44,3% eran viviendas habituales de personas físicas; un 9% de personas jurídicas, y el 8,1% otras viviendas de personas físicas.

Una parte importante de estas hipotecas ejecutadas se contrataron durante la burbuja inmobiliaria que se ‘infló' en España a principios de los años dos mil y que estalló en 2008. Así lo reconocen los responsables del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, para quienes “la sombra de la burbuja inmobiliaria es alargada y todavía se siguen ejecutando hipotecas firmadas en una época de crecimiento desbocado en la que no existía un riguroso control financiero de estos préstamos y cuyas consecuencias ya son claramente conocidas por todos, por lo que el sector inmobiliario ha aprendido de sus errores”.

Respecto a las cifras del primer trimestre ofrecidos por el INE destacan que el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas aumentó un 9,2% en tasa anual, mientras que el de usadas disminuyó un 12,8%, y que el periodo 2004-2008 concentró el 55,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre.

Es decir, “que los desahucios se están produciendo, lógicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la burbuja inmobiliaria a precios muy elevados, tanto por el contexto de crecimiento económico generalizado de ese periodo como por el mayor coste de la obra nueva, que en esa época estaba en pleno auge por el alto ritmo de construcción en España”.

Por comunidades autónomas, las que mayor número de ejecuciones sobre vivienda acumularon entre enero y marzo fueron Andalucía, con 686, seguida por Catalunya, con 618; la Comunidad Valenciana, con 600, y Madrid, con 305, lo que según los agentes de la propiedad inmobiliaria, “no sorprende, al ser las cuatro autonomías con mayor población del país”.

Lo que sí es “negativo”, a su juicio, son los resultados de Canarias, con 279 operaciones, número que supera con creces a los de otras comunidades como el País Vasco, con 45, o Castilla y León, con 84, “teniendo una población similar”.

Los datos a la baja de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda particular y sobre vivienda de personas físicas continuarán en los próximos meses, vaticinan los expertos.

Gulias, considera que las cifras son “esperanzadores” y que “el descenso de ejecuciones hipotecarias es muy, muy importante”, ya que refleja un cambio de tendencia en la sociedad que viene desde la crisis financiera de 2008 y ahora se centra en “una inclinación hacia la resolución más negociada y menos traumática de los problemas de deuda hipotecaria”.