Cambiar ahora una hipoteca variable por una fija supone un ahorro de 62.000 euros de media durante toda la vida del préstamo

La bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo prevista para el mes de junio supondrá un alivio para los hipotecados a tipo de interés variable, que verán cómo sus cuotas bajarán al ritmo del euríbor, que cayó en abril hasta el 3,703% desde el 3,718% con que cerró marzo.

Esta bajada del principal índice de referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios hizo que los que tuvieron la revisión anual de su hipoteca con el dato de abril experimentaran las primeras rebajas en sus cuotas mensuales tras dos años de subidas continuadas. Eso sí, la rebaja fue escasa: entre 4 y 10 euros al mes.

Te puede interesar: La compraventa de viviendas se desploma un 19,2% en marzo por los altos precios y el efecto de la Semana Santa

Unos recortes que también serán poco significativos a lo largo del año, ya que, según los analistas, los tipos de interés bajarán muy poco a poco y permanecerán altos durante mucho tiempo. Por ello, recomiendan a los que estén pagando una hipoteca variable que la cambien a una fija o mixta, con lo que lograrán un ahorro considerable de intereses. Y es que muchos de estos hipotecados están pagando ahora por su préstamo a tipo variable más de un 4% TIN, mientras que los bancos ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% y mixtas alrededor del 2%.

Simone Colombelli, asesor hipotecario de iAhorro, señala que una persona que firme este mes una hipoteca variable o revise una ya contratada lo hace con el dato del euríbor de abril, por ello, pagará por su préstamo un tipo de interés del 3,703% de euríbor más un diferencial que, como poco, se situará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente y, si se firmó antes de 2022, es posible que incluso tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más habituales en esa época.

Esto hará que “en caso de que ese diferencial sea, por ejemplo, del 0,99%, el TIN de esta hipoteca variable subirá hasta el 4,693%, muy por encima de lo que podemos encontrar ahora en el mercado al firmar una hipoteca fija y, sobre todo una mixta”, explica Colombelli.

Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, apunta en la misma dirección y señala que, aunque el euríbor está en descenso, “sigue manteniéndose en niveles relativamente altos y es probable que siga así en los próximos años”. Esto significa que, “a pesar de las ofertas tentadoras que existen en el mercado de hipotecas a tipo variable con euríbor más el 0,49%, por ejemplo, podrías enfrentarte a intereses de entre el 3% y el 4% el próximo año. Por eso, consideramos que este no es el momento más favorable para optar por una hipoteca variable”.

Te puede interesar: Vivienda, cuentas bancarias y planes de pensiones: los principales destinos del ahorro y la inversión de los españoles

Otra cosa a tener en cuenta al contratar una hipoteca variable es que la cuota mensual que se paga por ella varía a lo largo de los años de amortización del préstamo en función de los valores que vaya registrando el euríbor. Así, entre 2022 y 2023, el euríbor se disparó, lo que encareció las hipotecas variables, cuyos tipos de interés pasaron de rondar el 1% a rozar el 5%, “algo que no veíamos desde la crisis de 2008. Esas subidas parece que se han paralizado, aunque este indicador continúa en niveles bastante elevados”, reconoce Colombelli.

Esta circunstancia se ha dado en abril, y a pesar de que las cuotas se rebajaron tras la caída del euríbor, esta reducción “no compensa los encarecimientos que los hipotecados han sufrido en los últimos dos años”, asegura el portavoz de iAhorro.

Las cifras son claras: la cuota inicial de una hipoteca variable de 150.000 euros firmada en mayo de 2021 sería de 449,18 euros y la cuota que estaría pagando ese hipotecado ahora tras tres revisiones anuales alcanzaría los 755 euros, por lo que el encarecimiento acumulado es de 305,82 euros cada mes. En el caso de que el importe de la hipoteca fuera de 300.000 euros, el incremento sería de hasta 611,64 euros.

Los analistas proponen que la solución para hacer frente a las elevadas cuotas de la hipoteca, que se mantendrán altas durante un tiempo, es hacer una subrogación o una cancelación del préstamo inicial para abrir uno nuevo en otro banco que ofrezca un tipo de interés más bajo.

En este sentido, Colombelli estima que “casi todas las personas que tengan contratada una hipoteca variable pueden conseguir algo mejor en el corto y medio plazo, sobre todo viendo que la bajada de tipos se ralentiza y que, por tanto, seguirán pagando cuotas mensuales muy altas durante bastante tiempo”.

Eso sí, la clave al cambiar de hipoteca está en “conseguir unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo, para que el cambio compense durante el máximo tiempo posible”, aconseja el portavoz de iAhorro, para quien ese tipo de interés medio está en un 2%.

Ante la pregunta de si es mejor esperar a que los tipos bajen o buscar ahora una hipoteca que permita ahorrar cuanto antes, Simone Colombelli es contundente: “Cuanto antes se haga el cambio, dada la situación actual, mejor. Mientras se espera a que bajen los tipos, si el euríbor se mantiene alto, los hipotecados a tipo variable seguirán perdiendo dinero”.

Según los cálculos del experto, si un usuario consigue cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrarse entre 180 y 360 euros en su cuota mensual, en función de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo.

En el caso de una persona que firmó su hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años en mayo de 2021, y ahora decide cambiarla por una hipoteca fija al 2,5% TIN, pasaría a pagar 588,47 euros al mes. En caso de que no hiciera el cambio, con la revisión pertinente su cuota, el coste sería de 775 euros, por lo que se estaría ahorrando al modificar su hipoteca hasta 186,53 euros mensuales. Ello haría que el ahorro conseguido durante toda la vida del préstamo fuera de 67.150 euros.

Si la hipoteca, en vez de tener un importe inicial de 150.000 euros lo tuviera de 300.000, podría ahorrarse 333,06 euros cada mes y durante toda la hipoteca cerca de 119.880 euros.

En el supuesto de una hipoteca variable firmada un año después, en 2022, con las mismas condiciones del ejemplo anterior -plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés de euríbor más diferencial del 0,99%-, el ahorro aumentaría hasta los 173,63 euros cada mes si el importe del préstamo es de 150.000 euros, lo que supondría 62.506 euros durante todo el préstamo, y hasta los 347,26 euros mensuales si la hipoteca fuera de 300.000 euros. En este caso, el ahorro conseguido en los 30 años de hipoteca llegaría a los 125.049 euros.

Te puede interesar: Vivir de alquiler en Barcelona, Palma o Madrid ya se ‘come’ casi la mitad de la nómina

La explicación de por qué el ahorro es mayor si subrogan ahora los que llevan menos años con una hipoteca es que en España estas se rigen por el sistema de amortización francés, que consiste en que al inicio del préstamo se pagan más intereses que al final.

Esto hace que cuanto menos tiempo lleves de hipoteca, más intereses pagues. Y además, en los últimos años, como el euríbor ha estado muy alto, los hipotecados a tipo variable han pagado todavía más de inicio por sus préstamos que las personas que los firmaron antes, pero “también tienen más tiempo para ahorrar si cambian su hipoteca ahora y compensar ese encarecimiento previo”, dice el director de Hipotecas de iAhorro.

Por ejemplo, si la hipoteca variable se hubiera firmado en mayo de 2023 y se subroga este año, el hipotecado se ahorraría más dinero que en el ejemplo anterior: hasta 180,37 euros cada mes o, lo que es lo mismo, un total de 62.768,76 euros en los 29 años que le quedarían por pagar el préstamo, en caso de que este tuviera un importe inicial de 150.000 euros. Si esa cuantía inicial ascendiera hasta los 300.000 euros, el ahorro sería el doble: hasta los 360,74 euros mensuales y los 125.537,52 euros durante los siguientes 29 años de la hipoteca.

“Por ahora, quienes cambien su hipoteca a fija se tendrán que conformar con un tipo de interés del 2,5% o 2,7%, y quienes la cambien a mixta podrían optar a algo más bajo: entre un 1,8% y un 2,4% TIN”, aclara Colombelli. Además, “cualquiera de estos tipos que están en el mercado son mucho mejores que los que tienen ahora mismo los hipotecados a tipo variable, por lo que cambiar la hipoteca sigue compensando”.