Las oficinas son la inversión en ladrillo más rentable para el pequeño ahorrador con retornos del 12%, el doble que la vivienda

El sector inmobiliario es uno de los más rentables del mercado español, en el que ahora han cobrado protagonismo las oficinas tras desplomarse durante la pandemia. Adquirir una para ponerla en alquiler ha ofrecido a sus propietarios en el primer trimestre del año una rentabilidad del 11,8%, cerca del doble del 7,3% que ha dado la vivienda y mayor también a la de los locales comerciales y los garajes, con un 9,9% y un 7%, respectivamente, según datos de idealista.

Esta rentabilidad, unida a que no requieren una inversión tan elevada como la necesaria para comprar una vivienda para ponerla en alquiler, hace que sea una inversión adecuada para los pequeños ahorradores que desean sacar los mayores beneficios de su capital. Eso sí, para conseguirlo deben elegir bien la ubicación de la oficina.

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Sevilla es la capital que ofrece los mayores retornos a los propietarios de oficinas en renta con un 13,7% en el primer trimestre del año, seguida de Burgos, con un 9,6%; Albacete, con el 9,5%; Almería (9,4%) y Zaragoza (9,3%).

Por encima del 8% también se encuentran las rentabilidades de Vitoria (8,8%), Córdoba (8,6%), Lleida (8,5%) y Santander (8,4%). Mientras que en grandes capitales como Madrid o Barcelona los retornos son menores debido a que el precio compra es mayor, lo que merma su rentabilidad. En La capital los rendimientos entre enero y marzo fueron del 7,2% y en la Ciudad Condal del 8,2%.

Estos retornos irán a más, vaticinan los analistas, impulsados por la reactivación de la contratación de oficinas tras la estabilización de los tipos de interés y la moderación de la inflación, lo que ha incrementado la certidumbre económica y la decisión de muchas empresas de alquilar oficinas.

Otro de los catalizadores ha sido la vuelta del trabajo presencial tras la pandemia. Según la consultora inmobiliaria CBRE, los españoles van 3 días a la oficina, frente a los 1,8 días de media en Europa.

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Este impulso del mercado de las oficinas hizo que en las dos grandes capitales de España, Madrid y Barcelona, se contrataran en el primer trimestre del año un total de 250.000 metros cuadrados, lo que supone el dato más alto en un arranque de año desde 2019 y el segundo más destacado en la última década, señala la consultora Savills.

La contratación de oficinas en Madrid entre enero y marzo alcanzó los 149.000 metros cuadrados, con un aumento del 11,6% interanual, mientras que en Barcelona la cifra fue 102.700 metros cuadrados, un 62% por encima del año pasado.

“La mejora gradual de los indicadores macroeconómicos se ha traducido en una renovada actividad de contratación de oficinas por parte de los inquilinos. Los activos de más reciente construcción o renovación, de mejores calidades y bien ubicados han sido los principales beneficiarios durante los primeros tres meses del año. Estos aspectos son fundamentales para incentivar al empleado a ir a la oficina y retener talento, especialmente en aquellos sectores con más competencia”, señala Adriana Gorri, directora de Markets de JLL España.

El incremento en la contratación va acompañado por una subida de los alquileres, reconoce Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas de Savills, y pone como ejemplo Madrid, donde “las rentas teóricas mantienen la tendencia al alza en el centro de la ciudad, y por primera vez consolidan esta misma tendencia fuera de la M-30 en los mejores edificios y zonas”.

Así, a cierre de diciembre del año pasado, el precio del alquiler de oficinas en Madrid osciló entre los 20 euros el metro cuadrado del barrio de Trafalgar, situado en el distrito de Chamberí, y los 8 euros del Ensanche de Vallecas - La Gavia, ubicados en el distrito de Villa de Vallecas. Por lo que el propietario de una oficina de 300 metros cuadrados en Trafalgar ingresaría un alquiler mensual de 6.000 euros, frente a los 2.400 euros que cobraría un arrendador por una oficina del mismo tamaño en Vallecas.

Otros de los barrios madrileños donde las oficinas en renta están más caras son los Jerónimos, del distrito de Retiro, con un coste de 19,5 euros el metro cuadrado; Goya, del distrito de Salamanca, donde se paga a 18 euros, o Malasaña-Universidad del distrito Centro con 17,7 euros el metro cuadrado.

En cuanto a Barcelona, los precios van desde los 22 euros el metro cuadrado del barrio de La Barceloneta, a los 10 euros de El Baix Guinardó. Por lo que el alquiler de una oficina de 300 metros cuadrados ubicada en el primer barrio costaría 6.600 euros mensuales, mientras que en el segundo las rentas ascendería a 3.000 euros.

Junto a La Barceloneta, los barrios más caros para arrendar oficinas en la Ciudad Condal son Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou y el El Besòs: en ambos se paga a 19 euros el metro cuadrado.

Como queda patente con las anteriores cifras, la principal ventaja de invertir en oficinas es su rentabilidad generada por las rentas al alza, pero no la única. La generación de ingresos estables es otro de sus atractivos ya que “los contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos comerciales suelen proporcionar un flujo de efectivo predecible, lo que puede ser especialmente atractivo para los inversores que buscan ingresos regulares”, señala Sandra Mancilla Rodríguez, content manager at Brickbro.

Además, con el tiempo, estos inmuebles tienden a aumentar su valor, lo que genera beneficios a sus propietarios si deciden venderlos. También son un buen activo para los que desean diversificar su inversión, ya que no están correlacionadas con otros activos, como acciones o bonos, por lo que esa inversión no se verá afectada por las mismas fluctuaciones del mercado que el resto.

No obstante, invertir en oficinas también tiene un riesgo derivado de que no se pueda arrendar, ya que “la falta de inquilinos puede afectar negativamente al flujo de efectivo y requerir que el propietario cubra los costes de mantenimiento del establecimiento”, indica Rodríguez.

Otro de los riesgos es que esa propiedad pueda verse afectada por las condiciones económicas y las fluctuaciones del mercado inmobiliario, ya que “no siempre puedes predecir cuándo será el momento adecuado para comprar o vender”, advierte la experta.