La época dorada de los caseros: las rentas por alquilar crecen más del doble que los salarios en los últimos 20 años

El porcentaje de los hogares con vivienda en propiedad cae desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera, lo que ha dado lugar a un mercado del alquiler en el que cada vez se encuentran más familias. El vuelco es relativamente reciente y ha contribuido a agrandar la brecha generacional en la acumulación de riqueza de los hogares, la cual también se produce por el menor crecimiento de los salarios y por el aumento de protagonismo de otras fuentes de ingresos, como los activos financieros.

Todo esto lleva a que las rentas del capital que perciben los hogares, especialmente las del alquiler, hayan ganado peso en las dos últimas décadas en el total de las rentas de los hogares (1,4 puntos): suponen ya un 10% de las mismas. A la vez, los salarios (exactamente la masa salarial) han perdido 5,5 puntos por el impacto de la crisis de 2008 en los niveles de empleo y en las remuneraciones.

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Los datos se extraen del informe anual de recaudación de la Agencia Tributaria y la variación confirma la tendencia: las rentas que perciben las personas físicas por alquilar han crecido un 210,1% entre 2003 y 2023, es decir, casi se han triplicado y han experimentado el mayor avance del conjunto de las rentas del capital. Mientras, la masa salarial ha avanzado solo un 86,9%, menos de la mitad, incluso teniendo un número récord de personas trabajando.

El impulso de las rentas del capital de los hogares tiene tres componentes principales. Los inmuebles arrendados generaron una renta de 29.872 millones a los caseros en 2023, un 8,8% que el año anterior. Pese a ello, las ganancias patrimoniales han crecido más y generan ya 30.663 millones gracias a la Bolsa, pero también a la rentabilidad del mercado de compraventa de vivienda, lo que evidencia que el impacto de esta en las rentas no se reduce solo a los alquileres. En tercer lugar, el capital mobiliario produjo 24.053 millones por la aportación de los intereses de cuentas bancarias al calor de la escalada de los tipos de interés y la continuada expansión de los dividendos.

Las rentas del alquiler son muy reducidas en comparación con las rentas que generan los salarios (475.319) o las pensiones (180.928), los componentes mayoritarios de los ingresos de los hogares. Es decir, el problema no reside tanto en las magnitudes, sino en quiénes ingresan rentas relacionadas con la vivienda y quiénes las pagan, ya que no son los mismos grupos poblacionales. En general, la percepción de rentas del capital se concentra en edades más avanzadas y entre los deciles altos de ingresos, por lo que su ganancia de protagonismo en las dos últimas décadas es síntoma de que aumenta la desigualdad entre generaciones.

Los datos de la Agencia Tributaria no informan del reparto de las rentas entre la población, pero sí lo hace la Encuesta Financiera de los Hogares que publica el Banco de España cada dos años. La última edición se refiere a 2020, y en ella se observa una caída respecto a 2011 de las rentas percibidas por el capital en todos los grupos de edad, a excepción de las franjas a partir de los 65 años. La imagen se completa analizando la riqueza, es decir, quiénes poseen el capital que produce este tipo de rentas.

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La riqueza de los que tienen más de 65 años en propiedades inmobiliarias distintas a la vivienda principal ha aumentado un 22% entre 2008 y 2020 en términos reales (descontando la inflación). Son el grupo que más riqueza tiene por este factor, algo que no pasaba en 2008 y mucho menos en 2002. Con los activos financieros ha sucedido lo mismo.

Además, los que alquilan dichas propiedades son los jóvenes menores de 44 años, ya que cada vez tienen menos vivienda en propiedad. La tenencia ha caído del 54,9% en 2008 al 30,7% en 2022 entre los 16 y los 29 años, según el INE. El descenso también se produce en la franja de 30 a 44 años (los más afectados por la crisis financiera), pasando del 73,7% en 2008 al 56,7% en 2022. En el resto de edades, el nivel de propiedad prácticamente se ha mantenido, por lo que apenas son demandantes de alquiler.

El resultado de estas tendencias es una progresiva transformación social, según describe el Banco de España en su Informe Anual de 2023. “En las últimas décadas, la acumulación de riqueza neta (financiera e inmobiliaria) por parte de los hogares jóvenes habría sido menor que la que atesoraron sus homólogos en anteriores generaciones”. Es decir, que los actuales jóvenes son menos ricos en términos de patrimonio que los de hace décadas.

El supervisor bancario español advierte además de que si los jóvenes acumulan menor patrimonio a lo largo de su ciclo vital, eso los hace “más vulnerables” frente a las crisis. “De cara al futuro, las actuales cohortes jóvenes serían más vulnerables a la materialización de posibles perturbaciones adversas en comparación con la exposición a estos riesgos por parte de las generaciones previas”, señala.

El informe apunta claramente que “los mayores precios de la vivienda”, tanto de compra como de alquiler, “limitan la capacidad de ahorro de los hogares y condicionan su proceso de acumulación de riqueza a lo largo del ciclo vital”. También provocan dificultades de accesibilidad, retraso en la emancipación y elevan el riesgo de pobreza y exclusión social entre los jóvenes, por lo que recomienda políticas que enfrenten el problema.