La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de los españoles, sobre todo para las generaciones más jóvenes que ven imposible afrontar el precio disparado de los alquileres y, menos aún, comprarse un piso.
El origen del problema deriva de la escasez de viviendas y de la creciente demanda. Según datos del Banco de España, nuestro país necesitaría 600.000 casas hasta 2025 para suplir el déficit existente, una cifra casi imposible de lograr, teniendo en cuenta que los niveles actuales de construcción rondan entre las 80.000 y las 100.000 viviendas al año.
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Son cantidades insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que está en torno a los 200.000 de media cada año, indica Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín. El año pasado se formaron 280.000 nuevas familias, pero solo se construyeron 115.000 viviendas, lo que refleja “un déficit importante que fuerza al alza los precios”. Según este experto, en la última década el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda “ha sido evidente” y puede intensificarse en los próximos 20 años “si se mantienen los niveles actuales de construcción”.
Entre los motivos que explican la falta de obra nueva, el Banco de España destaca la subida de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y, sobre todo, la merma de las inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
Otro actor que ha entrado en escena en los últimos años y ha mermado el stock de viviendas en renta es la proliferación del alquiler vacacional, que ya supone cerca del 10% del mercado.
El déficit de casas en venta y en alquiler contrasta con los cuatro millones de pisos vacíos o desocupados que hay en España, cuya salida al mercado podría paliar en parte el problema. No obstante, tienen el inconveniente de que muchos están ubicados en pequeñas ciudades donde la necesidad de inmuebles no es acuciante.
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Un problema con solución
La crisis de la vivienda puede superarse, vaticinan los analistas inmobiliarios. Eso sí, “siempre que se utilicen los medios y las iniciativas adecuadas”, apunta Sergio Gutiérrez, cofundador del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle. Entre ellas destaca ampliar la oferta de vivienda, “una tarea muy compleja que requiere acciones costosas a largo plazo, algo que les cuesta mucho a los políticos, ya que sus mandatos son cortos y sus presupuestos limitados”.
Este especialista cree que habría que detectar dónde se necesitan más inmuebles y analizar cómo incentivar allí la construcción de nueva vivienda, tanto pública como privada. Y, si es necesario, “negociar con cada ayuntamiento, generando partidas presupuestarias específicas para este concepto, además de objetivos obligatorios en materia de vivienda”.
Los analistas coinciden en que las administraciones tienen que tomar medidas a largo plazo: “El problema de la vivienda no se zanjará con una solución cortoplacista. Necesita planificación y visión a largo plazo, inversiones importantes y, sobre todo, seguridad jurídica”, indica Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex.
Cuestión de suelo
Un factor esencial para ampliar el parque de vivienda es el suelo, que para Carlos Balado es la raíz del problema: “Es urgente abordar la necesidad de transformar suelo para equilibrar los precios de venta en lugares donde los terrenos están prácticamente agotados”.
En España hay un 35% de superficie de suelo disponible al que las administraciones no dan salida, mientras que la demanda de los suelos urbanizables aumenta ante “la lentitud de la gestión del suelo”, critica Balado.
Viviendas sociales y alquiler asequible, la panacea
Un remedio a la demanda urgente de vivienda es la construcción de viviendas sociales y de alquiler asequible, apuntan los expertos. “El Gobierno y el sector privado están obligados a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler, se facilite la labor de las cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y se potencie un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles”, indica Balado.
Para conseguir este objetivo, los analistas proponen hacer un Pacto de Estado que genere un compromiso político a largo plazo que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos al margen de ideologías, propone el director de Eurocofin. Cree que de esta forma se solucionarán los problemas de la vivienda. Sin embargo, considera que “la situación política actual no favorece ese pacto, sino que ahonda en el desequilibrio, y la gravedad del problema crece a medida que el tiempo avanza”.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, es más optimista y afirma que la clave para solventar el problema radica en aumentar el parque de vivienda, movilizando más suelo finalista, facilitando los procesos administrativos para que no se demore la construcción e impulsando el alquiler tanto asequible como de mercado libre: “Básicamente, porque con un parque de vivienda mayor se dará respuesta a las necesidades presentes y futuras y paliaría el problema de accesibilidad”.