La herencia de un piso: cuál es la diferencia entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio

Cuando se incluye una vivienda en el testamento, el causante o testador puede elegir las condiciones en las que los herederos van a disfrutarla. No es lo mismo dejar en herencia una casa en la que poder entrar a vivir cuando se necesite, que especificar sobre el texto que el uso es de una persona y la propiedad de otra distinta.

El pleno domino implica la posesión completa de un bien, es decir, la propiedad y el disfrute del mismo. Por lo tanto, la persona que herede una vivienda en estas condiciones, tendrá derecho sobre ella como nudo propietario y como usufructuario. Podrá alquilarla, venderla, usarla o dejarla vacía.

En el caso de que se herede únicamente la nuda propiedad, hay que tener en cuenta que se es propietario, pero no usufructuario, por lo que a pesar de que se tenga una vivienda, esta no se podrá utilizar. En la actualidad, es cada vez más normal que el causante redacte el testamento y deje la propiedad del piso a sus hijos, pero el usufructo a otra persona, como puede ser su cónyuge, para que lo disfrute mientras esté vivo. Así se asegura de que los futuros propietarios no echen de la casa al cónyuge. También se utiliza para que las parejas sin herederos puedan vender la propiedad en la que residen, sin tener que abandonarla hasta que fallezcan.

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Entre las obligaciones del nudo propietario, se encuentran: hacerse cargo de las contribuciones especiales o extraordinarias de la vivienda -excepcionando el IBI-, pagar la hipoteca -si se tuviese- y los gastos de la comunidad, hacerse cargo de las reparaciones especiales que la vivienda necesite o responder ante el usufructuario en caso de embargo o la venta judicial de la casa.

Por el contrario, si solo se hereda el usufructo, hay que saber que lo que se tiene es el derecho a usar un bien, sin ser su propietario. Es decir, que no puede vender la vivienda -aunque sí alquilarla-. Sus obligaciones son cuidar y conservar el bien, pagar las contribuciones anuales ordinarias y los gastos de los litigios que se celebren en torno al usufructo o hacer las reparaciones ordinarias que la casa precise, entre otras.

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La nuda propiedad puede venderse y heredarse, aunque los descendientes o compradores mantienen las mismas condiciones que tenía el anterior nudo propietario. También hay que tener en cuenta que, en el caso de heredarla, hay que afrontar los pagos que indica la ley, es decir, los correspondientes al impuesto de sucesiones y donaciones.

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Además, La nuda propiedad se puede negociar, siempre y cuando los usufructuarios no salgan perjudicados; y puede ser compartida, por lo que queda abierta a posibles acuerdos tras la recepción de la herencia.