Los cerca de ocho millones de compradores de vivienda que suscribieron una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 están a tiempo de reclamar a sus bancos la devolución de los gastos hipotecarios que les cobraron indebidamente. Los abogados recomiendan que lo hagan, ya que pueden recuperar unos 1.500 euros de media.
En principio, el plazo para reclamar por estos gastos vencía el 14 de abril de 2024, al cumplirse cinco años de la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Tribunal Supremo. No obstante, a finales del pasado mes de enero el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que el plazo comienza a contar cuando el cliente conoce que la cláusula es abusiva, lo que da la posibilidad a que miles de familias sigan reclamando más allá del 14 de abril.
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Unos gastos “abusivos y nulos”
Las sentencias del TJUE sobre los gastos de constitución de las hipotecas se remontan a julio de 2020, cuando estableció la obligación a los bancos de devolver los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación a los hipotecados.
Estas directrices fueron asumidas por el Tribunal Supremo en varias sentencias: en julio de 2020 estableció la devolución del 50% de los gastos notariales y el 100% de los de registro y la comisión de apertura. En octubre de ese mismo año fijó la devolución del 100% de los gastos de gestoría, y, en enero de 2021, el 100% de los de tasación.
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Los gastos hipotecarios varían en función de la Comunidad Autónoma, la entidad financiera y el año de la constitución del préstamo. Según fuentes de la sociedad de tasación Tinsa, “lo habitual es que los costes financieros asociados a la compraventa mediante préstamo representen el 10% de la transacción total”.
Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash pone el ejemplo de una persona que firmó en 2018 una hipoteca media de 150.000 euros y a la que el banco obligó a pagar todos los gastos. En ese caso, “podrá recuperar en torno a los 1.500 euros: unos 430 euros por la notaría, unos 400 euros por la gestoría, unos 370 euros por el registro y unos 300 euros por la tasación”.
¿Cómo reclamar?
Los que decidan reclamar los gastos deben, en primer lugar, reunir todas las facturas de lo que pagaron por la formalización de la hipoteca que la gestoría les entregó después de firmar el préstamo. “Se necesitan para poder reclamar cantidades concretas al banco”, indica Riera. En caso de haberlas perdido, pueden pedir una copia a la gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la tasadora.
El segundo paso es interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. También se puede ir directamente a los juzgados, pero “es mejor transitar antes por la vía extrajudicial porque es más rápida y, además, gratis”, aconseja Riera. La entidad tiene un plazo máximo de un mes para decir si acepta la petición o no.
Si está de acuerdo con la petición, ingresará al afectado el dinero que le cobró de más y si rechaza la reclamación o no responde al cabo de un mes, el hipotecado podrá elevar su queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen que no será de carácter vinculante, pero que se podrá usar en un futuro juicio para dar más fuerza a los argumentos del demandante.
La mayoría de los bancos rechazan las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por ello, los afectados pueden demandar a la entidad ante el juzgado de primera instancia que les corresponda en función de la región.
Pros y contras de ir a juicio
“Antes de poner la demanda hay que valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que si se pierde, que es improbable, pero puede suceder, tocará al denunciante pagar las costas del proceso. Y si gana, el banco deberá devolverle los gastos hipotecarios que cobró indebidamente y tendrá que pagar las costas judiciales”, advierte Miquel Riera. Recomienda ser pacientes, ya que “la justicia es lenta y suele tardar varios meses, incluso años, en resolver este tipo de casos.
Recomienda que se puede aprovechar la demanda para reclamar por otras cláusulas abusivas que incluya esa hipoteca, como la cláusula suelo.
Las sentencias favorables a los hipotecados por parte de los jueces ha hecho que aumente el número de denunciantes. Así, en 2023 los cinco grandes bancos españoles, Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankinter, recibieron 681.822 reclamaciones por gastos de constitución de hipotecas indebidos, un 24% más que un año antes.
CaixaBank fue la entidad que recibió más reclamaciones el año pasado, 343.852, un 32,7% más que en 2022, mientras que los clientes de BBVA presentaron 167.998 quejas, un 11,1% más, y los de Santander unas 88.326, lo que supuso un 15,8% más que el año anterior.