El precio de la vivienda en Madrid y Barcelona baja, contra todo pronóstico, en el primer trimestre del año

El nuevo año ha traído una de las noticias más esperadas por los que están pensando en comprar una vivienda: los precios se han frenado en el primer trimestre del año. Así, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España subió entre enero y marzo de este año solo un 0,1% respecto al último trimestre de 2023, mientras que el incremento interanual fue del 3,3%. Se trata de la menor tasa de crecimiento trimestral desde finales de 2020. Además, en grandes capitales como Madrid y Barcelona, los precios han bajado en el primer trimestre respecto al anterior, un 1,1% y un 0,7%, respectivamente.

La mayor desaceleración en los precios se ha producido en los grandes polos de empleo y sus áreas metropolitanas mientras que los crecimientos más elevados los han experimentado los municipios con mayor componente turístico, según recoge la última estadística publicada por Tinsa IMIE Mercados Locales.

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Un total de 19 capitales y hasta 34 provincias muestran una evolución trimestral en los precios prácticamente plana. Mientras que desde una perspectiva interanual, los crecimientos se localizan en ciudades del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y en las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga.

“La desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

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Respecto a la moderación observada en las capitales considera que “los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia”.

La subida de precios interanual del 3,3% confirma tendencia de moderación de los precios, tras la variación del 4% observada en el último trimestre de 2023, del 5% en el tercero y del 4,9 % en el segundo trimestre de 2023, señalan los analistas de Tinsa.

Respecto a la evolución del coste, este se ha incrementado un 38,6% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 18,2% por debajo de los máximos registrados en 2007. Según las tasaciones de Tinsa, Islas Baleares y Palma de Mallorca son la única Comunidad Autónoma y la capital con un nivel de precios superior al del ‘boom’ inmobiliario, un +7,1% y +4,2%, respectivamente. Mientras que la ciudad de Málaga se encuentra solo un 3,6% por debajo de su referencia máxima.

En cuanto a los próximos meses, aunque es esperable que los tipos de interés elevados sigan conteniendo la demanda residencial general durante el año, el servicio de estudios de Tinsa apunta que la expectativa de recuperación del mercado debido a un cambio cercano en la política monetaria podría movilizar la demanda de inversión frente a la de uso en estos meses de transición.

“La escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda continuará sosteniendo los precios”, apunta Cristina Arias. Argumenta que el mantenimiento del empleo y la recuperación progresiva del poder adquisitivo, gracias al control de la inflación y los incrementos salariales, mantienen la solvencia de los hogares y la confianza del consumidor.

Los incrementos interanuales en el grueso de las comunidades autónomas oscilaron en un rango de entre el 2% y el 6%. Destacaron Baleares, con subidas del 8,3%, la Comunidad Valenciana con un 7,1%, y Castilla La Mancha, con el 6,7%, impulsada por su condición de mercado secundario de la capital. Mientras que la Comunidad de Madrid, con una subida del 2,3%, y Cataluña, con el 2,4%, mostraron una marcada moderación respecto a trimestres precedentes y las regiones de Murcia, Asturias y Ceuta se han mantenido en el entorno del 0%.

Respecto a las variaciones trimestrales en el conjunto de las Comunidades Autónomas se caracterizaron por la estabilidad, con ocho de ellas registrando pequeños descensos. Las dos mayores contracciones corresponden a Cataluña, en que los precios entre enero y marzo bajaron un 2%, respecto al último trimestre de 2023, y Ceuta, en que cayeron un 1,7%.

Las mayores escaladas se produjeron en Extremadura y La Rioja, por encima del 2%, y en las regiones costeras de Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana. El precio de la vivienda en las Islas Baleares superó por cuarto trimestre consecutivo el máximo de su serie histórica alcanzado el tercer trimestre de 2008 y se situó un 7,1% por encima de esa referencia. Le sigue en proximidad a máximos la Comunidad de Madrid, donde el valor medio está un 9,5% por debajo.

La mayor parte de las provincias españolas registró incrementos interanuales entre el 2% y el 6%, destacando la evolución en el último año de la provincia de Málaga, donde los precios subieron un 9,9%, seguida de Baleares y Guadalajara, ambas con un 8,3 %. Mientras que cuatro provincias o ciudades autónomas, Ceuta, Asturias, Murcia y Guipúzcoa, registraron evoluciones prácticamente planas respecto al año anterior.

Desde una perspectiva trimestral, 34 provincias registraron variaciones entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024 en el entorno del 0%, superando las 22 del trimestre precedente. Los descensos más acusados en tasa trimestral se localizaron en las provincias de Córdoba (-2,7%), Ceuta (-1,7%) y Ourense (-1,3%).

En cuanto a los mayores aumentos en el último trimestre, los registraron las provincias de Toledo, con un 4,7%, un mercado en el área de influencia de Madrid, y Málaga, con el 3,2%, un mercado mixto con un relevante peso turístico.

Las provincias que acogen las dos mayores capitales y sus áreas de influencia tuvieron un comportamiento similar con ligeros ajustes trimestrales. En la provincia de Madrid, donde la vivienda es un 2,3% más cara que hace un año, el precio medio se redujo un 0,2% respecto al cuarto trimestre de 2023. La provincia de Barcelona, con una subida del 2,6% interanual, redujo el valor medio de la vivienda un -0,1% trimestral.

Las capitales registraron el primer trimestre una ligera ralentización, con incrementos interanuales entre el 0% y el 4%, y leves impulsos localizados, entre los que destaca el dinamismo sostenido de las capitales del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, con una escalada del 15,1 % interanual, y ciudades costeras de Valencia, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Almería, con aumentos de precios respecto al año pasado en el entorno del 8%.

La vivienda en Madrid capital es un 3,9 % más cara que en el primer trimestre de 2023 y en Barcelona un 2,6 %, reflejando ambas una ralentización. De hecho, ambas ciudades registraron un descenso moderado en el precio medio de la vivienda respecto al trimestre anterior, una caída del 1,1% registró Madrid entre enero y marzo de este año respecto al último trimestre de 2023, y un 0,7% de bajada Barcelona.

En 19 capitales la vivienda apenas tuvo variación respecto al trimestre anterior. Los mayores aumentos se localizan en Soria, Girona, Toledo y Málaga, por encima del 4% en tasa trimestral. Las ciudades de Zamora, Lugo y Palencia, por el contrario, tuvieron leves retrocesos respecto al trimestre anterior.

Palma de Mallorca fue la única capital, según las tasaciones de Tinsa, que superó los máximos alcanzados durante el ‘boom’ inmobiliario y se encuentra un 4,2% por encima. Málaga es la segunda capital donde menor es la brecha respeto a sus máximos, al encontrarse un 3,2% por debajo, seguida de Madrid (-7,8%).

En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real y Lleida, con precios por debajo del 40% del valor máximo histórico. La ciudad de San Sebastián se mantiene como la capital más cara con 4.255 euros el metro cuadrado, seguida de Madrid, con 3.722 euros, y Barcelona, con 3.701 euros. Como cuarta capital con el precio de la vivienda más elevado, Palma de Mallorca, con 2.773 euros, superó el primer trimestre a Bilbao, con 2.767 euros.

Las capitales más baratas se localizaron en Castilla y León, Castilla La Mancha y Galicia: Zamora, con 1.068 euros el metro cuadrado, Ciudad Real, con 1.111 euros, y Lugo, con 1.149 euros.