Más casas, mayor seguridad jurídica y aumentar los avales para jóvenes: las claves para paliar el problema de la vivienda

La subida acelerada del precio de la vivienda, que cerró febrero con un incremento interanual del 7,2% hasta situar el precio del metro cuadrado en los 2.056 euros, tiene dos claros ‘culpables’, la escasez de oferta y el aumento de la demanda.

“Del lado de la oferta se observa cómo el volumen de viviendas disponibles va menguando año tras año. Hay que tener en cuenta que el mercado ha atravesado tres años consecutivos de ‘boom’ de compraventas lo que ha hecho que el número de viviendas a la venta se reduzca. Esto refuerza las tensiones entre oferta y demanda, lo que dificulta una estabilización del precio”, afirma María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

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La combinación de ambas variables, menos oferta y más demanda, constata que en España hace falta construir nuevas viviendas. En concreto, Pedro Fernández Alén, presidente de Confederación Nacional de la Construcción (CNC), estima que harían falta levantar 150.000 viviendas al año para aliviar el problema. Viviendas que tendrían que estar destinadas a distintas finalidades, desde pisos de protección social y de alquiler asequible hasta casas de venta y alquiler libres.

Y es que desde la crisis financiera de 2008, el aumento de la oferta inmobiliaria no ha sido suficiente para satisfacer las necesidades de los españoles. En opinión de Pedro Fernández Alén, la situación actual dista de ser la de la burbuja financiera, cuando se concedían al año más de 900.000 visados de obra nueva, según datos del Observatorio Industrial de la Construcción. Así, en el ejercicio 2023 se terminaron aproximadamente 85.000 viviendas, y se cerró con apenas 132.000 visados de obra nueva, en una tendencia decreciente marcada por los altos tipos de interés y la creación de más de 210.000 hogares anuales.

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El desfase entre las necesidades creciente de vivienda y la baja construcción se paliaría con una mayor oferta tanto de suelo como de vivienda, para lo que sería necesario, a juicio de Fernández Alén, un Pacto de Estado sobre la Vivienda que cuente con la participación de las comunidades autónomas y las entidades locales. En el que también tendría un papel relevante la colaboración público-privada.

Otra de las iniciativas que facilitaría el acceso a la vivienda sería aumentar y agilizar la concesión de avales dirigidos a jóvenes para garantizarles la concesión de hipotecas, recomiendan los analistas. No hay que olvidar que la falta de acuerdo entre el Ministerio de Vivienda y ICO ha demorado la concesión de avales dirigidos a jóvenes y familias con menores a su cargo que cubren el 20% de la entrada a una vivienda y permiten el 100% de su financiación.

Desde que el pasado 13 de febrero el Consejo de Ministros aprobara los avales, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dirigido por Isabel Rodríguez, y los responsables del ICO están negociando para cerrar el convenio que pondrá en marcha esta medida. Una vez cerrado el acuerdo es necesario que los bancos quieran adherirse a esta iniciativa para que el consumidor pueda acceder a sus hipotecas contando con este respaldo público.

La medida consiste en una línea de avales por un importe de 2.500 millones de euros dirigidos a la compra de la primera casa. Con ella el Ejecutivo pretende facilitar la adquisición de 50.000 viviendas.

Fernández Alén considera que estos avales tendrían que verse complementados con bonificaciones fiscales del impuesto de transmisión patrimonial (ITP) o del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de que la vivienda adquirida estuviera ubicada en un medio rural.

Otras iniciativas que mermarían el problema de la vivienda serían impulsar una ley de seguridad jurídica en materia de urbanismo que garantice la perdurabilidad de los planes urbanísticos y favorecer la creación de los recursos residenciales para personas mayores como las viviendas compartidas, las viviendas con servicios comunes y otras modalidades de habitabilidad que incorporen servicios de apoyo y cuidado a quien lo necesite, indican los expertos.

Aseguran que si no se implantan estas medidas de forma urgente, la escasez de viviendas continuará disparando los precios y dificultando el acceso a la compra y al alquiler, sobre todo a los ciudadanos con menores rentas.

Por el momento, las previsiones para este año no son muy positivas. En opinión de María Matos, con la bajada de tipos de interés que el Banco central Europeo (BCE) prevé acometer a partir del próximo mes de junio, “la demanda de vivienda se reactivará y volverá al mercado muy excitada”. Además, “la incertidumbre y la preocupación por la recesión irá disipándose a medida que pasen los meses, lo que concederá más seguridad y confianza en el mercado”.

Por lo que respecta a las políticas incentivadoras que fomentan la compra de vivienda “también tendrán su efecto e impulsarán la demanda”, pronostica la experta. Todo ello, “fomentará una sobredimensión de la demanda de compra que pondrá más presión sobre la oferta, por lo que la tendencia del precio de la vivienda seguirá al alza”, argumenta Matos.