La compra de vivienda para invertir se duplica el último año debido a su alta rentabilidad

La vivienda gana músculo como activo refugio entre los inversores que quieren proteger su dinero de la actual incertidumbre de los mercados y sacar la mayor rentabilidad de él. Así, la compra de vivienda como inversión se duplicó en 2023 pasando de un 7% a inicio del año al 13% a su cierre, y el principal objetivo de estos compradores era poner el inmueble en alquiler para rentabilizarlo.

Unos alquileres que no paran de subir. El año pasado escalaron un 10% de media hasta colocar el precio del metro cuadrado en 12,1 euros y “para este año se espera que la subida sea mayor ante la escasa oferta de pisos en renta”, afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos. com, lo que supone un reclamo para los inversores en pisos.

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Esta querencia por la vivienda como activo se debe a que los compradores “se sienten atraídos por el rendimiento económico que genera, que se encuentra en niveles altos del 6,4%. La vivienda se posiciona así, no solo como una inversión segura y rentable a largo plazo, sino que también se revaloriza con el paso del tiempo. Lo que cada vez despierta el interés de más ahorradores”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Argumenta que “nos encontramos ante uno de los mayores escenarios de incertidumbre financiera de los últimos años, por lo que es lógico que un volumen significativo de inversores decida comprar vivienda para ponerla en alquiler”.

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No solo los grandes inversores apuestan por el sector inmobiliario, también los pequeños ahorradores se decantan por él, sobre todo por viviendas más asequibles. Según un estudio publicado por Idealistas, el 65% de las casas en venta en España tienen un precio inferior a los 150.000 euros y a ellas se dirige en gran medida la inversión de los pequeños inversores.

Otro colectivo que ha provocado que la inversión en vivienda se duplique en un año ha sido el de extranjeros, que ya adquieren el 15,1% de las compraventas efectuadas en España, 87.400 el año pasado, según fuentes del Colegio de Registradores de la Propiedad. Es el mejor dato de la serie histórica, sólo superado en 2022 cuando se realizaron 88.858 operaciones.

Entre los motivos que llevan a los foráneos a comprar vivienda en España destaca su precio, tres veces inferior al que se paga en otras capitales europeas. Según datos de la consultora británica CIA, en Londres el metro cuadrado cuesta 12.890 euros, mientras que, de acuerdo con el índice inmobiliario de Fotocasa, el precio del metro cuadrado en Madrid es de 3.852 euros.

Junto a su precio, otro de los factores que atrae la inversión extranjera es la rentabilidad de la vivienda, que se situó en un 6,4% a cierre de 2023, “lo que hace de nuestro país un paraíso para los inversores foráneos”, apunta indica Agustina Battioli, experta en el sector inmobiliario de Fotocasa.

Una rentabilidad que cada vez se tarda menos tiempo en conseguir, así, el plazo para rentabilizar la inversión en una vivienda de segunda mano en España se ha reducido 5,2 años en una década, pasando de los 21 años a los 16, que es el tiempo que los compradores tardan de media en pagar las viviendas destinadas a la inversión. Este recorte se ha producido, principalmente, por la subida de los precios del alquiler

El plazo para hacer rentables estas inversiones depende mucho del lugar en que esté ubicada la vivienda. Así, los compradores que adquirieron el año pasado en una vivienda en Barcelona recuperarán su inversión cuatro años antes que los que la compraron en Madrid.

“La tendencia indica que cada vez se necesita menos tiempo para rentabilizar una vivienda”, señala María Matos. Apunta que “a los 16 años tras la compra de la vivienda y puesta en alquiler, el inversor comenzaría a obtener una renta limpia por su arrendamiento”.

El apetito de los inversores por la vivienda y la escasez de oferta de inmuebles en venta elevó los precios más de un 8% el año pasado hasta situar el metro cuadrado en 2.042 euros de media. Este encarecimiento ha generado unas víctimas colaterales: las familias con rentas bajas a las que les resulta imposible afrontar estos precios, lo que “incrementa la desigualdad social”, afirman Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, economistas de Funcas.

Esta dificultad de acceso se debe, principalmente, “al aumento persistente de los precios, impulsado más por la demanda mayorista y no residente que por la demanda minorista residencial, a las inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y al incremento en la demanda”, aseguran Carbó y Rodríguez.

A su juicio, el aumento de la inversión en vivienda para especular se ve reflejado en que sólo cuatro de cada diez operaciones de compraventa de vivienda se hacen con hipoteca. Para mejorar esta situación recomiendan que se lleven a cabo mejoras para el acceso a viviendas asequibles y de calidad “potenciando un mercado de alquiler eficiente y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio”.