El nuevo índice de precios de referencia para regular los alquileres en zonas tensionadas que entrará en vigor a mediados de marzo supondrá una bajada drástica de las rentas (por ahora solo en Cataluña), que en algunos casos llegarán a reducirse a la mitad de lo que se paga ahora. Esta caída hará que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado del alquiler al considerar que no les sale rentable arrendarlas y opten por tenerlas vacías. Pero esta decisión les resultará cara. En concreto, una media de entre 2.000 y 3.000 euros anuales dependiendo del tamaño de la casa y de dónde esté ubicada, calcula Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.
Y es que, a pesar de estar desocupadas, generan unos gastos fijos que sus propietarios tienen que afrontar, entre los que destacan el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el coste de la comunidad, los consumos mínimos de los suministros, como el agua y la luz; los costes de mantenimiento y de reparaciones del inmueble y el seguro del hogar en caso de tenerlo.
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En el caso del IBI, la diferencia de tener la casa alquilada o no puede suponer un aumento de hasta el 150% del impuesto, debido a que la nueva Ley de Vivienda incluye mecanismos para que los ayuntamientos puedan aplicar recargas de este impuesto a los propietarios de casas desocupadas sin motivo, con el objetivo de impulsarles a que las saquen al mercado del alquiler.
Las recargas son del 50% para las viviendas que lleven dos años vacías y su propietario tenga más de cuatro casas; un 100% cuando el inmueble lleve al menos tres años desocupado y del 150% si el dueño tiene al menos cuatro inmuebles de uso residencial en todo el país y dos de ellos desocupados en el mismo municipio.
Un IBI de hasta un 150% más caro
Desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) ponen un ejemplo de a cuánto podría subir el impuesto teniendo en cuenta que la media del IBI en España ronda los 315 euros anuales. Así, el recargo más bajo podría encarecer la factura hasta los 472,5 euros, frente a los 787,8 del más elevado.
Si la vivienda está en Barcelona, donde se paga de media un IBI de 664 euros, un incremento del 150% aumentaría su coste hasta los 1.660 euros, mientras que en el caso de recargas del 50% alcanzaría los 996 euros anuales.
Este impuesto no es el único gasto que asumirán estos propietarios. Otro de los más onerosos es el de la cuota de la comunidad de vecinos, cuyo importe dependerá de si la finca tiene portero, jardinero, piscina, de si se están pagando derramas o si la calefacción es comunitaria, unos costes que debe afrontar el propietario aunque el inmueble esté deshabitado.
Cerca de 4 millones de viviendas desocupadas
Sumados todos estos costes, los analistas concluyen que es mucho más rentable tener una vivienda ocupada que vacía, “y más si se está aún pagando la hipoteca, lo que dispararía los gastos”, apunta Ferran Font. A pesar de ello, el número de viviendas vacías en España rondan los 3,8 millones y suponen el 14,4% del parque residencial nacional, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística de 2021. Sólo en Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga se concentraban un total de 266.173 viviendas deshabitadas, señalan desde Tinsa Research.
“Aunque son un porcentaje minoritario los que mantienen viviendas vacías, lo hacen principalmente porque el inmueble no puede ser puesto en alquiler o vendido por su estado y porque tienen preocupaciones o miedos que desincentivan que coloquen esas viviendas en el mercado del alquiler”, señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Explica las “pesadillas” de estos propietarios son que “los inquilinos no les paguen, que maltraten la vivienda o que lleguen incluso a perderla. Por eso prefieren mantenerla vacía”.
Para apearse de sus miedos y sacar al mercado sus inmuebles, sus dueños reclaman una mayor seguridad jurídica que les proteja en caso de impagos u ocupaciones y ayudas a la rehabilitación.
Adiós a los incentivos fiscales
Además de asumir más gastos, los que opten por no alquilar perderán beneficios fiscales con los que podrían deducirse este año hasta el 90% de sus ganancias. Estas bonificaciones van dirigidas a los pequeños propietarios que tengan menos de cinco inmuebles, y entre ellas destaca la deducción del 90% en el IRPF de los rendimientos obtenidos por el alquiler cuando la vivienda esté situada en mercados tensionados y los nuevos contratos incluyan una rebaja del 5% respecto al contrato anterior.
Para que los caseros se acojan a esta bonificación, en vigor desde el 1 de enero de este año, las comunidades autónomas deben declarar las zonas de mercado tensionado y hasta ahora solo Cataluña lo ha hecho.
También existen reducciones generales del IRPF del 50% en los nuevos contratos de alquiler y la bonificación aumentaría hasta el 60% cuando el propietario haya rehabilitado la vivienda dos años antes de ponerla en renta. A estas deducciones en el IRPF se suma la del 70% cuando la vivienda esté ubicada en una zona tensionada y se alquile a jóvenes menores de 35 años y otro 70% cuando la vivienda en alquiler forme parte de algún programa público de vivienda como el ingreso mínimo vital.
Oferta menguante y demanda creciente
La retirada de viviendas en alquiler que se inició tras la aprobación de la Ley de Vivienda irá a más, prevén los analistas, con la entrada en vigor el mes que viene del índice de precios de referencia: “Lo que vamos a ver a partir de ahora es que van a ir desapareciendo los inmuebles en renta cuyos propietarios son tanto de grandes como de pequeños tenedores”, vaticina Sergio Gutiérrez, socio director de Excellence Real Estate Circle.
Considera que los pequeños propietarios que compren un inmueble para ponerlo en alquiler y que tengan que ajustarse al nuevo índice, preferirán alquilarlo por habitaciones o destinarlo al alquiler temporal para esquivar la Ley de Vivienda, “con lo cual estamos quitando inmuebles del mercado que, en principio, deberían ir destinados a familias. Esto ya se está haciendo porque la nueva ley tiene muchos agujeros. Hay que mejorarla ya que no protege ni al inquilino, ni al pequeño propietario y muchísimo menos a los grandes tenedores. Hace aguas por todas partes”.
También Marc Ollé, gerente de Ollé Bertran Holding, cree que con la nueva regulación habrá menos oferta de vivienda en renta y más viviendas vacías: “Ya ha provocado una huida de muchos propietarios del mercado del alquiler aunque les cueste 3.000 euros al año tener cerrado su piso”.
Afirma que se trata en su mayoría de personas “muy conservadoras y tradicionales” que prefieren tener un piso cerrado y que les genere gastos antes que alquilarlo. Para cambiar esta tendencia recomienda al Gobierno que les ofrezca algún beneficio: “Si a mí me dijeran como propietario que tengo que alquilar con la limitación de rentas, pero que puedo estar tranquilo porque si un inquilino me deja de pagar se le desahuciar y en dos o tres meses lo voy a tener la casa libre, me lo pensaría, pero ahora un desahucio te puede durar dos años. Todo ello hace que los propietarios tengan miedo a alquilar”.
La Ley de Vivienda y el índice de referencia de precios tampoco convence a Miguel Ángel Gomez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) y de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), considera que tienen como objetivo “intervenir el mercado en vez de impulsar una mayor oferta de viviendas en renta”, por lo que “la estrategia es errónea porque estamos viendo como se reduce la oferta de alquileres”.