El mercado inmobiliario, a la baja: la compra de viviendas se desploma un 9,7% en 2023 y la firma de hipotecas, un 17,8%

La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de subir los tipos de interés hasta colocar el precio del dinero en el 4,5%, con la consiguiente subida de las hipotecas y del euríbor, unido al incremento del precio de la vivienda, desplomó el año pasado un 9,7% la compraventa de casas y un 17,8% la firma de créditos hipotecarios.

Así, en 2023 se firmaron 586.913 operaciones de compraventa y su caída cercana al 10% se hizo más patente al tener en cuenta los resultados obtenidos los dos años anteriores, en que las transacciones subieron a doble dígito. En 2022 se incrementaron un 14,8% y en 2021 hasta un 34,8%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Estas cifras suponen “una caída importante respecto al año anterior. Si bien es cierto que la comparación interanual es respecto al año con mayor cifra de compraventas de la serie histórica, el retroceso de prácticamente el 10% rompe la tendencia de 2021 y 2022 que fue clarísimamente al alza”, señala Ferran Font, director de estudios de Pisos. com.

Los descensos en las compraventas se dieron tanto en las viviendas de segunda mano como de obra nueva y en cuanto al tipo de inmueble, las operaciones de viviendas usadas disminuyeron un 10,8% el año pasado, hasta sumar 476.019 operaciones, mientras que las de pisos de primera mano bajaron un 4,8%, hasta las 110.894.

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El 92,4% de las viviendas transmitidas fueron viviendas libres y el 7,6%, protegidas. En total, las transacciones en las libres bajó un 9,5% en 2023, hasta las 542.324 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas retrocedió un 12,1%, hasta sumar 44.589 transacciones.

Por lo que respecta a este año, Font vaticina que la situación “seguirá marcada por la evolución del euríbor, que previsiblemente viva un cambio en la tendencia claramente al alza de los últimos trimestres, así como por la incertidumbre que generan tanto las consecuencias de los diferentes conflictos armados internacionales como la aplicación de la nueva Ley de Vivienda”.

La comunidad de Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó el año pasado, con 119.479 compraventas, seguida de la Comunidad Valenciana, con 96.490; Cataluña, con 91.630, y Madrid, con 70.147.

En valores relativos, la compraventa de viviendas bajó en 2023 en todas las comunidades, menos en Asturias, donde subió un 5,6%. Los mayores descensos los registraron Baleares, con un 19,9%, y La Rioja, con una caída del 18%. Mientras que los retrocesos más moderados se dieron en Castilla y León, con un 3%, y en Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana, con el 3,9% ambas.

La misma senda a la baja que las compraventas la experimentó la firma de hipotecas el año pasado, que se desplomó un 17,8% hasta los 381.560 préstamos, su menor cifra desde 2020, debido al encarecimiento de la financiación de vivienda provocada por la subida de los tipos de interés del eurobanco.

Ha sido la mayor caída en 13 años, después de que en 2013 la contratación de hipotecas cayera un 27,1%. Estas cifras contrastan con las registradas en 2022 y en 2021 en que subieron un 11% y un 23,8% respectivamente y superaron las 400.000.

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, considera que un factor clave en la caída de la firma de hipotecas ha sido el encarecimiento de los precios de la vivienda: “según el INE, el precio medio de la vivienda en España ronda los 140.000 euros, pero esta cifra no es representativa para todo el país: en las grandes ciudades no encuentras viviendas por esos precios y la media supera ya con creces los 300.000 euros por una casa algo decente”, argumenta el experto.

En cuanto al importe medio de las hipotecas subió un 2% en 2023, hasta los 142.074 euros, mientras que el capital prestado se redujo un 19,4%, hasta los 54.209 millones. Es el primer descenso anual del capital prestado para la compra de vivienda desde el año 2013, cuando retrocedió un 29,5%.

El tipo de interés medio al inicio de las hipotecas para comprar vivienda se situó en 2023 en el 3,12%, el más alto desde 2016, alcanzando el 2,86% en las hipotecas a tipo variable y el 3,30% en las de tipo fijo. Las hipotecas fijas contratadas fueron el 60%, el menor porcentaje desde 2020, mientras que el de hipotecas a tipo variable subió hasta el 40%, frente al 29% de 2022.

Por comunidades autónomas, Andalucía fue la que registró un mayor número operaciones, con 78.047, seguida por Cataluña, con 65.470, y Madrid, con 63.551, y los mayores descensos se dieron en La Rioja, con 36,1%, y Galicia, con una caída del 21,9%.