La desgravación fiscal de los dueños de pisos en alquiler y las casas asequibles, lo más valorado de la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda va a cumplir su primer año y no ha conseguido el objetivo que pretendía de abaratar el acceso a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler. No obstante, los analistas reconocen que se están habilitando medidas que allanará el camino para lograr ese propósito.

“Aunque es pronto para evaluar los logros del nuevo marco jurídico y las medidas recientes, las cifras de 2023 no son optimistas”, afirma respecto a la Ley de Vivienda Santiago Carbó, catedrático de la Universitat de València y director de Estudios Financieros de Funcas. No obstante, reconoce que el Gobierno ya ha aprobado una serie de propuestas tendentes a conseguir estos objetivos como la línea de avales del ICO del 20% para dar la entrada a una vivienda.

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Y es que los datos apuntan a que el acceso a la vivienda no mejoró el año pasado, ni en precios de alquiler ni de compra. Es más, en ambos indicadores los precios se encarecieron. El de la vivienda usada cerró 2023 con una subida del 8,1%, según datos de Idealista, lo que situó el precio del metro cuadrado en 2.042 euros. Mientras que el alquiler escaló un 10,1%, hasta los 12,1 euros el metro cuadrado.

Estas cifras hicieron que “2023 haya sido un mal año para las personas que buscaron una casa de alquiler. La oferta sigue evaporándose sin visos de que en 2024 vaya a aumentar y los precios marcaron sus máximos históricos en diciembre en la mayoría de mercados”, señala Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

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El incremento de las rentas se ha debido, en opinión de Iñareta, a que “las constantes medidas regulatorias en materia de alquiler y su culminación con la aprobación de la Ley de Vivienda han provocado el cataclismo actual: la desaparición del inversor en vivienda de alquiler y una retirada significativa de propietarios que han decidido no continuar alquilando sus casas a la vista de la inestabilidad regulatoria y de ser considerados el problema, cuando son la parte más importante de la solución”.

Considera que “tras cinco años de experimentos regulatorios con políticas que nunca han funcionado donde se aplicaron, la realidad se ha impuesto. Las medidas adoptadas para reducir precios y proteger a las familias más vulnerables han provocado justo lo contrario: la oferta es más reducida que nunca, los precios están en máximos históricos y los inquilinos más vulnerables han quedado completamente desprotegidos”.

Ante estas subidas de los alquileres que pretendía atajar la Ley de Vivienda, Carbó considera que no se están acometiendo, “con la agresividad y persistencia adecuada”, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad a la vivienda, sobre todo en grandes ciudades y otras zonas tensionadas”. A su juicio, sin mucha más oferta, “los problemas persistirán”, y reconoce que “las normativas que intentan regular los precios suelen tener el efecto contrario: los encarecen”.

Destaca que medidas como las encaminadas a facilitar el alquiler ponen el foco en los jóvenes, lo cual “es de alabar, pero presionan más sobre la demanda sin aumentar la oferta, al tiempo que establecen cierta arbitrariedad al cubrir riesgo para alguien que gana 35.000 euros, pero no para quien ingresa un poco más”.

En cuanto a la adquisición de vivienda, Santiago Carbó indica que España registra un aumento significativo en los precios, a pesar de la fuerte subida de tipos de interés y un entorno macroeconómico más débil.

En este escenario cree “urgente” poner la vivienda como “prioridad absoluta en la agenda política y enfocar los esfuerzos a mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad, potenciando un mercado de alquiler eficiente sin intervenciones que eleven sus precios e incrementando la oferta pública y privada”.

No todo son sombras en la Ley de Vivienda. Entre sus medidas más valoradas por los ciudadanos destacan la aplicación de desgravaciones fiscales para arrendadores, la instauración de la vivienda asequible incentivada, con beneficios a entidades que las alquilen con precios reducidos a personas con ingresos bajos, y la creación de un fondo social de vivienda, según recoge el último análisis realizado por Fotocasa Research para saber qué conocimiento hay de esta ley entre las personas activas en el mercado inmobiliario.

En opinión de María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, “la Ley de Vivienda no ha sido consensuada con el sector y, por ello, genera descontento. Un ejemplo palpable lo detectamos en Barcelona con la contención de rentas de 2020, donde la oferta asequible de vivienda en alquiler se esfumó”.

Argumenta que para los propietarios particulares, “las acciones incentivadoras que buscan atraerles y motivarles para hacerles sentir cómodos dentro del mercado y que generan seguridad fiscal y jurídica son positivas. Todo lo que tenga que ver con fomentar el parque público de vivienda sin traspasar la responsabilidad a los particulares será bien recibido dentro del sector”, asegura Matos.

Otra de las medidas más valoradas por los actores del sector inmobiliario es la reserva del 30% de las nuevas promociones como vivienda pública. Por delante de una de las normas más controvertidas de la ley que es la del establecimiento de límites a las rentas de grandes propietarios, es decir, a aquellos tenedores de más de 5 propiedades.

Entre los particulares que conocen la Ley de Vivienda, las medidas que tienen mayor respaldo son las mismas que para el resto de ciudadanos, mientras que las que cuentan con un menor apoyo son el recargo de hasta el 150% del IBI a las viviendas que se encuentren vacías, el cambio de consideración de gran tenedor o propietario de vivienda al reducir la cantidad de viviendas de 10 a 5 y la sustitución del IPC por otro índice para actualizar la subida de los alquileres.

Entre este colectivo, las expectativas sobre el impacto de la ley continúan siendo negativas. En general, el 36% cree que la ley lo pondrá más difícil, mientras que únicamente el 16% de los consultados considera que hará las cosas más fáciles en el mercado de la vivienda, según el estudio de Fotocasa.

La Ley de Vivienda es mejor valorada por el colectivo de demandantes, esto es, compradores y alquilados, frente a los ofertantes, vendedores y caseros, a los que no gusta tanto.

Un análisis de la percepción de la ley desde la perspectiva de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios revela que las valoraciones no coinciden. Entre las medidas que son especialmente bien valoradas por los inquilinos están la prohibición de aumentar el alquiler por la vía de otros gastos, que obtiene un apoyo del 64% de los consultados, así como y la instauración de vivienda asequible incentivada, medida que cuenta con un 60% de respaldo, según el informe de Fotocasa. También contemplan muy positivamente la creación del bono joven, la mayor protección de personas vulnerables frente a desahucios y la ampliación de los criterios para declarar zonas tensionadas de alquiler.

Por otro lado, entre las medidas que resultan más atractivas para el conjunto de demandantes, incluyendo tanto inquilinos como compradores, destacan el recargo del IBI hasta un 150% para viviendas que se encuentren vacías, el límite a la subida del 3% del alquiler en 2024, la sustitución del IPC por otro índice para actualizar la subida de los alquileres y el cambio en la consideración de gran tenedor de vivienda, pasando de 10 a 5 viviendas.

La única medida que es bien valorada por los particulares situados del lado de la oferta, esto es, arrendadores y vendedores, es la desgravación fiscal para los propietarios de pisos en alquiler. Sobre la totalidad de la ley, ambos colectivos consideran que, en general, las medidas son contrarias a sus intereses.

Entre las que más críticas concitan entre ellos destacan el recargo del IBI hasta un 150% por tener viviendas vacías, el establecimiento del límite del 3% a la subida del alquiler, el cambio de consideración de gran propietario y el límite a las rentas de grandes propietarios.