Facilitar la compra de vivienda y el riesgo de una subida de precios: la cara y la cruz de los avales ICO

El Gobierno se ha propuesto como objetivo primordial en esta legislatura aminorar el problema de la vivienda que existe en España, y uno de los primeros pasos que ha dado para conseguirlo ha sido la aprobación de una línea de avales de 2.500 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con la que pretende facilitar a 50.000 personas dar la entrada a su primera vivienda.

Estos avales han generado tanto alabanzas como críticas. Las primeras vienen de los que consideran que permitirán comprar casa a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a su cargo que hasta ahora tenían vedado el acceso al mercado inmobiliario por carecer, a pesar de ser solventes, de ahorros para cubrir el 20% de la entrada de la vivienda que exigen los bancos para conceder una hipoteca. A partir de ahora, ese 20% lo tendrán cubierto con el aval.

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“El aval no es un dinero que se presta directamente al futuro hipotecado, sino un respaldo que permitirá que, quienes no tengan ahorros para pedir una hipoteca, puedan solicitar un préstamo por el 100% del valor de la vivienda que quieren comprar, dado que el banco contará con la máxima garantía en caso de impago: la del Estado”, señala Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.

Ello hace que, a juicio de María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, sea una medida “positiva” que fomenta el acceso a la compra de vivienda, y que ayuda a “equilibrar el mercado, ya que la Ley de Vivienda solo se centra en el alquiler”. A su juicio, “este aval facilita el acceso a la primera vivienda de los jóvenes, en un momento en el que la demanda de compra entre los menores de 35 años ha descendido 10 puntos porcentuales a causa de la nueva situación económica. Por lo que puede ser un halo de esperanza para llegar a cumplir su objetivo de convertirse en propietarios”.

Recuerda que es una iniciativa que el propio Mario Draghi, expresidente del Banco Central Europeo (BCE), ha puesto en marcha en Italia, por lo que “es positivo que nuestros jóvenes y familias sin ahorros también tengan esa opción, ya que está demostrado que la propiedad ayuda a los ciudadanos a generar riqueza”.

Pero no todo son alabanzas. La iniciativa ha levantado muchas críticas y los primeros en cuestionarla han sido los socios de Gobierno de Pedro Sánchez con Yolanda Díaz, líder de Sumar, a la cabeza.

Sumar considera que esta medida se ha llevado a cabo en otros países como Reino Unido o Canadá y ha contribuido a “subir aún más los precios de la vivienda” y a que los promotores “absorban toda la ayuda”, por lo que “los mayores beneficiados serían los bancos”.

No son los únicos. Desde FACUA-Consumidores en Acción se suman a estas críticas y rechazan la línea de avales porque consideran que “va en contra” del interés general de los consumidores, ya que podría provocar “un encarecimiento en el precio de compra en beneficio fundamentalmente de los bancos y de quienes especulan con los precios de la vivienda”. Aseguran que “los consumidores que quieran acceder a una vivienda no verán una bajada del precio e, incluso, terminarán afrontando aún más subidas”.

Estiman que el problema de la vivienda se solucionaría mediante “el control hipotecario y la creación de un auténtico parque público de viviendas, con precios asequibles y razonables”.

Otro de los puntos negros de los avales es que solicitarlos supondría un encarecimiento de las hipotecas, apuntan sus detractores, debido a que cuanto mayor sea el préstamo que se pida al banco, mayor será la cuota a pagar cada mes y los intereses totales. Según los cálculos de Kelisto, pedir una hipoteca con aval del ICO costaría un 25% más que si no se contara con esta ayuda. Por ello, Estefanía González recomienda a los futuros compradores que “traten de ahorrar lo máximo que les permitan sus posibilidades de forma que la cantidad que tengan que respaldar con el aval del ICO sea la menor posible”.

Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMycash, justifica el encarecimiento del 25% debido a que con el aval se pide un préstamo hipotecario por la totalidad del precio de la vivienda, mientras que en condiciones normales se solicita el 80%, y “esta diferencia en el capital solicitado se traduce en un aumento del 25% del coste total del préstamo”.

Los requisitos establecidos por el Gobierno para solicitar los avales es otro de los puntos más cuestionados, ya que, según sus críticos, limita mucho la posibilidad de acceder a ellos. Un análisis realizado por Fotocasa Research establece que solo un 15% de los particulares mayores de 18 años podría beneficiarse de ellos.

Pueden solicitarlos los jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo sin límite de edad con ingresos individuales de hasta 37.800 euros brutos al año -4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)-. En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble.

Esta medida cuenta con factores de mejora en función del número de hijos y de si la familia es monoparental. Así, el límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM -2.520 euros brutos anuales- por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.

Además tiene que ser su primera vivienda, salvo que se trate de una herencia y la comparta a partes iguales con otros herederos, o que no puedan disponer de ella o acceder a ella por causas ajenas a su voluntad, como un divorcio o una discapacidad. Además deben convertirla en su residencia habitual y permanente y no disponer de un patrimonio superior a los 100.000 euros.

Otra exigencia es que tienen que ser solventes, lo que puede suponer un problema sobre todo para los más jóvenes, reconoce Jaime Marín, responsable para Iberia de Qualis Credit Risk: “Los menores de 35 años pueden tener mayor dificultad para demostrar su solvencia, lo que reduciría aún más las personas que podrían acogerse a estos avales”.

Afirma que otro punto cuestionable de los avales es que dado el perfil al que se dirigen, “se abre la puerta a que el legislador establezca un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda, lo que, dados los precios actuales, limitaría las opciones de acceder a la vivienda deseada”.