La finalización de un contrato de alquiler es uno de los momentos más complicados del arrendamiento: se deben devolver la fianza y las llaves, comprobar el estado de la vivienda, etc. Para llegar hasta ahí, se han debido cumplir los tiempos de preaviso, tanto si es el propietario quien decide dejar de arrendar ese inmueble como si el inquilino decide abandonar la casa.
El propietario podrá finalizar el contrato de alquiler antes del fin del mismo cuando haya incumplimientos del contrato por parte del inquilino (impagos, desarrollar actividades molestas para los vecinos, etc.) o cuando terminen las prórrogas que fija la ley. Además, podrá resolver el contrato a partir del primer año, siempre que se avise con dos meses de antelación, si necesita la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado de consanguinidad, siempre que esta posibilidad aparezca reflejada en el contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino puede finalizar el contrato transcurridos seis meses desde la entrada en vigor del mismo. A esto se le llama desistir y, para ello, se debe avisar con 30 días de antelación.
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Finalizar el contrato antes de tiempo
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una indemnización de la parte proporcional de una mensualidad por cada año que quede de contrato si el inquilino abandona la vivienda antes de tiempo. Para aplicar dicha indemnización, esta debe figurar en el contrato. Por ejemplo, en caso de que el arrendatario decida dejar el piso pasados seis meses y el contrato se firmó por un año, se le puede aplicar una indemnización de media mensualidad. Para que no se aplique la prórroga tácita y se renueve el alquiler en el caso de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, las partes deben realizar un preaviso de:
- El propietario debe hacer un preaviso al inquilino con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
- El inquilino debe realizar un preaviso al inquilino con dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
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Si ninguna de las partes expresa a la otra la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Es decir, una vez alcanzados los cinco años mínimos, podrán añadirse otros tres, hasta alcanzar ocho años.
Consecuencias de incumplir los actuales plazos de preaviso
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recomienda que las notificaciones se hagan siempre a través de medios que acrediten fehaciencia, como burofax, requerimiento notarial, ‘mails’ certificados o por cualquier otra comunicación que suscriba quien la recibe. Y es que dejar de cumplir estos plazos legales de preaviso tiene consecuencias tanto para el propietario como para el inquilino.
“Esto tiene consecuencias negativas para sus intereses”, agrega el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, “pues el incumplimiento del plazo de preaviso implica, que los arrendatarios puedan prorrogar los arrendamientos por tres años más, que serían de obligado cumplimiento para los arrendadores”.
Para lo para los inquilinos también hay consecuencias si no avisan con los dos meses de antelación “porque si no fuera así, los arrendamientos se prorrogarían, al menos, por otro año más de cumplimiento obligatorio, o si abandonasen la vivienda antes de ese plazo, podrían exigirles las penalizaciones pactadas por desistimiento anticipado, si estuviere pactado en el contrato firmado”.
Estos nuevos periodos de preaviso para notificar la finalización de los arrendamientos sólo son exigibles a la finalización de los arrendamientos, incluidos los periodos de prórroga obligatoria. En cambio, a la finalización de los periodos trianuales de la prórroga tácita, no es exigible ningún preaviso legal, porque a la finalización de este último periodo, los arrendamientos finalizan definitivamente.En todo caso, Zurdo considera conveniente el preaviso de finalización en estos casos, porque si transcurridos 15 naturales desde la finalización definitiva de los arrendamientos no hubiera habido oposición de los arrendadores a la continuidad de los inquilinos, los alquileres se renovarían automáticamente por periodos anuales si así se hubiera determinado la renta en los contratos iniciales.