Facilitar la compra de su primera vivienda a cerca de 50.000 jóvenes y a familias con menores a su cargo es el objetivo que se ha marcado el Gobierno al aprobar una línea de avales ICO, por un importe de 2.500 millones de euros, que permiten cubrir el 20% de la entrada a una casa.
Estos avales dan la posibilidad a ambos colectivos de pedir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda, por lo que no necesitarán tener un ahorro previo del 20% del coste del inmueble que exige la mayoría de los bancos. Eso sí, tendrán que tener unos ahorros del 10% del valor de tasación con el que afrontar los gastos generados por la compraventa.
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Respecto a qué tipo de inmueble se podrá comprar con el aval, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, no lo ha especificado ni ha concretado ningún tope de precio. No obstante, teniendo en cuenta las estimaciones iniciales del Gobierno, que calcula que el coste de esta medida sería de 2.500 millones de euros, y que el número de potenciales beneficiarios sería de 50.000, el aval medio del ICO para vivienda ascendería a 50.000 euros por solicitante. Dado que la hipoteca que se podrá avalar con esta ayuda podrá ser de hasta el 100% del valor tasación o de compra de la vivienda, el coste medio del inmueble sería, como mucho, de 250.000 euros, calcula Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.
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Ahora bien, la ministra aseguró que «los indicadores de renta van a marcar el límite de la hipoteca que se podrá pedir». Así, si se tiene en cuenta el tope a los ingresos que se han establecido por cada perfil, “el valor de la casa que se podría comprar con el aval del ICO oscilaría entre los 150.000 y los 313.000 euros”, explica González.
Establecer un límite de precio
Isabel Rodríguez ha adelantado que el Gobierno va a “velar para que exista un límite” de precio de las viviendas avaladas, que se concretará cuando se firme el convenio entre el Ejecutivo y el ICO. En él, según la ministra, se tendrá en cuenta la diversidad territorial y podrá modificarse con el paso del tiempo por parte de la comisión de seguimiento.
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Y es que los solicitantes no pueden superar un nivel de ingresos establecido, que en el caso de que se trate de un solo comprador es de hasta 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), esto es, 37.800 euros al año. En el caso de que se trate de una pareja, el límite será de 75.600 euros, el doble que en un solicitante individual.
Cuando se trate de familias con menores a cargo, el límite del IPREM se incrementará en un 0,3% por hijo y si la familia es monoparental sería un 70% mayor que un solicitante individual, es decir, 64.260 euros.
A mayor préstamo, más intereses
Otro factor a tener en cuenta por los que soliciten el aval es que no tendrá ningún coste directo, cuando los avales hipotecarios pueden tener una comisión de apertura que no está limitada y que suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor de la hipoteca.
Lo que sí verán incrementado es la hipoteca, ya que cuanto mayor sea el préstamo que se pida al banco, mayor será la cuota a pagar cada mes y los intereses totales. Según los cálculos de Kelisto, pedir una hipoteca con aval del ICO costaría un 25% más que si no se contara con esta ayuda.
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González pone el ejemplo para un préstamo de 200.000 euros sin aval y 250.000 euros con aval, la cuota pasaría de 928 euros al mes a una de 1.160 euros (232 euros más al mes), y el total de intereses, de 78.324 euros a 97.906 euros (19.581 euros más).
Por ello, la experta recomienda a los futuros compradores de vivienda que “traten de ahorrar lo máximo que les permitan sus posibilidades de forma que la cantidad que tengan que respaldar con el aval del ICO sea la menor posible”.
También Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMycash, justifica el encarecimiento de las hipotecas con aval del 25% debido a que con él se pide un préstamo hipotecario por la totalidad del precio de la vivienda, mientras que en condiciones normales se solicita el 80%, y “esta diferencia en el capital solicitado se traduce en un aumento del 25% del coste total del préstamo”.
Pone el ejemplo de una vivienda con un precio medio de 150.000 euros: “Sin el aval, el banco financia el 80% del precio, es decir, 120.000 euros. Así, con un plazo de 30 años y un interés medio del 3,5%, las cuotas mensuales serían de 539 euros, con un reembolso total de 193.987 euros, de los cuales 73.987 euros son intereses”, explica el especialista de HelpMyCash.
Mientras que con el aval del Gobierno, el banco financia el 100% del precio de la vivienda, es decir, 150.000 euros, por lo que “con las mismas condiciones de plazo e interés, las cuotas mensuales ascenderían a 673 euros, con un reembolso total de 242.484 euros”, apunta Riera. Esto supone un aumento de 134 euros mensuales respecto al caso anterior y un total de intereses de 92.484 euros, es decir, 18.497 euros más, lo que representa un aumento del 25%.
El Estado responde los 10 primeros años
Pedir el aval también tiene consecuencias en caso de que el solicitante deje de pagar la hipoteca. Así, si la morosidad se produce en los primeros 10 años, que son los que dura el aval, el Estado pagaría el equivalente al 20% que avaló, mientras que el banco exigiría el resto del capital impagado al propietario de la vivienda.
En caso de que hubieran pasado los 10 primeros años, el propietario tendría que pagar la totalidad de la deuda, ya que el aval del ICO habría quedado sin efecto.