Adiós a los intermediarios: comprar una vivienda en cooperativa es un 20% más barato que adquirirla a una promotora

Comprar una vivienda de obra nueva a través de una cooperativa abarata su precio entre un 10% y un 20% debido a que, al eliminar la figura de la empresa promotora, el inmueble sale a precio de coste. Además, el ahorro en intereses que se consigue ronda los 40.000 euros.

Y es que suprimir intermediarios sale rentable. “Las viviendas de cooperativa son una alternativa más barata que las de obra nueva al uso, siempre que se disponga de los ahorros suficientes para afrontar el esfuerzo financiero previo que suponen”, apunta Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

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Así, una vivienda de obra nueva de cooperativa de 300.000 euros, si estuviera gestionada por una promotora su precio podría subir fácilmente hasta los 330.000 o 360.000 euros.

Si cogemos como referencia estos precios vemos que, para la compra de una vivienda de obra nueva de promotora, además de los 6.000 euros que suelen darse de reserva; el 20% del precio de compra que se aporta antes de pedir la hipoteca, ya sea en mensualidades o en cuota fija (72.000 euros); y el pago de los gastos de compraventa y gestión de la hipoteca (unos 41.450 euros), en total el comprador debe tener ahorrados 119.450 euros, unos 9.900 euros menos que en caso de que comprara una vivienda de obra nueva pero de cooperativa.

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Siguiendo los ejemplos anteriores, para una vivienda de cooperativa de 300.000 euros, el hipotecado pagaría de entrada 90.000 euros y la hipoteca se quedaría en 210.000 euros, 72.000 euros por debajo de la hipoteca que tendría en caso de comprar una vivienda nueva tradicional de 360.000 euros (282.000 euros).

En ambos casos, eso sí, la cuantía que se aporta de inicio se resta del precio final de la vivienda, es decir, se considera como ‘entrada’, lo que hace que la cuantía que pedirá al banco a modo de hipoteca quien compre una vivienda de cooperativa será menor que quien compre una vivienda de promotora.

Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro que se encarga de todo el proceso de construcción de las viviendas. Estas viviendas podrían incluso acogerse a planes de protección para venderse como viviendas de protección oficial y son los propios socios (normalmente los compradores de las viviendas) los que se encargan conjuntamente del proceso de compra de terreno, diseño y desarrollo de la promoción.

“En las cooperativas de viviendas, los socios toman las decisiones de forma totalmente democrática, por lo que todos tienen la misma capacidad de decisión dentro del proceso de construcción de la promoción”, comenta Colombelli.

Otra característica importante es que los socios eligen por riguroso orden de inscripción la vivienda que más le gusta. Es decir, el primero que se inscribe en la cooperativa, antes elige. Además, en caso de que quiera darse de baja en algún momento previo a la entrega de la vivienda, tendrá derecho a recibir la devolución de todas las cantidades entregadas desde la concesión de la licencia de obra.

Para que una cooperativa salga adelante y esté legalmente constituida debe estar inscrita en los Registro de Cooperativas de la comunidad autónoma en la que esté ubicada y, normalmente, cuenta con un Consejo Rector, que es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa.

Respecto a la disolución de la cooperativa, lo más normal es que se haga cuando finaliza la construcción de la promoción y se hayan cumplido los objetivos. No obstante, asegura Simone Colombelli, “en muchas ocasiones se constituye la cooperativa antes de tener el suelo y, si no se consigue, hay que disolverla”.

La principal desventaja de las viviendas de cooperativa es que requieren de un mayor esfuerzo financiero para acceder a la vivienda, antes incluso de pedir la hipoteca. Y es que para poder optar a este tipo de viviendas hay que hacer diferentes pagos, entre ellos el capital social de la cooperativa que es la cuota inicial que se paga para su constitución.

Su importe se establece en los estatutos y varía en función del tamaño de la promoción: en las de pocas viviendas, el capital suele ser mayor porque hay menos vecinos entre los que dividirlo. Normalmente está entre los 1.500 euros y 6.000 euros, es decir, entre un 0,50% y un 2% del coste de la vivienda. Eso sí, este pago se devuelve a los socios cuando se disuelve la cooperativa.

Además hay que efectuar el pago de incorporación a la cooperativa. se trata de un pago único que se hace a la firma de contrato y que supone el mayor desembolso, entre un 10 y un 30% del valor de compra de la vivienda. Esta cantidad hay que tenerla ahorrada, como si fuera la ‘entrada’ antes de pedir la hipoteca.

A este se suma los pagos periódicos desde el inicio de la obra que se suelen ajustar en cuotas que se pagan mensualmente durante la construcción. Normalmente suelen ser entre 12 y 18 pagos, aunque podrían aumentar en caso de que la obra se alargara y el comprador prefiriera seguir pagando estas cuotas para después abaratar su hipoteca. Suponen entre un 5 y un 20% del valor de la vivienda, a lo que habría que sumar también el IVA. Su importe depende de la aportación de incorporación: cuanto más pequeño es el pago anterior, los pagos periódicos suelen ser más elevados.

Así, para optar a una vivienda de cooperativa hay que aportar alrededor de un 30% del precio de la vivienda entre todos los pagos. Eso sí, afirma Colombelli, “en función de la cooperativa y, sobre todo, del precio del suelo donde se vayan a construir las viviendas, ese porcentaje podría ser superior o inferior. En el caso de la Comunidad de Madrid fácilmente podría alcanzar fácilmente el 40 o 50% del total, pero en comunidades como Andalucía o Murcia estaría más cerca del 20%.

Por eso, añade el director de Hipotecas de iAhorro, “en una ciudad grande, donde los suelos y las viviendas en general son bastante más caros, no parece que una vivienda de cooperativa sea la salida más rentable”.

Y es que, además de pagar los importes anteriores, a la hora de pedir la hipoteca, el comprador tendrá que abonar también los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca. Entre ellos está un 10% de Impuesto sobre Valor Añadido (IVA), entre un 0,5% y un 1,5% para pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Recomendados (IAJD), entre 300 y 400 euros para hacer frente a la tasación de la vivienda, unos 500 euros de notaría y unos 1.000 euros para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Existe un Registro de Demandantes de Vivienda (RDV), que gestiona la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi), en el que cualquier ciudadano interesado en adquirir su futura vivienda en régimen cooperativo podrá obtener toda la información, normativas y legislación vigente para obtener su vivienda con total seguridad y garantía. Desde este portal el ciudadano puede acceder tanto a la herramienta con las promociones en régimen cooperativo vigentes como a la herramienta con los proyectos en estudio.

Otra opción es buscar viviendas de cooperativa a través de vías de páginas webs o portales inmobiliarios o a través de organizaciones, como sindicatos, que promocionan sus propias cooperativas.