La dificultad de acceso a la vivienda debido al encarecimiento del precio de compra se ha convertido en uno de los principales problemas de los españoles, como no se cansa de repetir el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. Y es que en 2023, la vivienda subió en España un 8,1%, hasta situar el coste del metro cuadrado en 2.042 euros.
Esta escalada de precios ha estado motivada “por la alta demanda que, a pesar de la subida de los tipos de interés, se ha mantenido fuerte, por el número creciente de hogares y por una oferta, sobre todo en obra nueva, claramente insuficiente”, reconoce Francisco Iñareta, portavoz de idealista.
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La tendencia al alza continuará este año, asegura el experto, debido a que en los mercados más dinámicos “es posible que se reactive parte de la demanda que ha permanecido latente en 2023 a la espera de unas bajadas de precio que no se han producido y que puede decidir comprar en 2024, lo que tensionará aún más el mercado”.
Con estas subidas de precio España se desmarca de lo que está ocurriendo en los países de la eurozona y del conjunto de la UE donde los precios han bajado por primera vez en una década.
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Según los últimos datos ofrecidos por Eurostat, en el segundo trimestre de 2023 los precios de la vivienda cayeron un 1,7% en la eurozona y un 1,1% en la Unión Europea, frente a la subida del 3,7% que se produjo en España. Esta diferencia se incrementa si la comparativa se hace por países: en Alemania se desplomaron un 9,9%; en Dinamarca, un 7,6%, y en Suecia, un 6,8%.
¿Por qué España es el ‘verso suelto’ de Europa?
Este desmarque de España respecto al resto de países de la eurozona es difícil de explicar en un contexto en que todos comparten la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y su decisión de subir los tipos de interés hasta colocar el precio del dinero en el 4,5%, lo que ha encarecido los préstamos hipotecarios y dificultado su acceso a nuevos compradores de vivienda.
No obstante, hay factores que explican este comportamiento a la contra de España. Entre ellos, Agustina Battioli, experta en sector inmobiliario de Fotocasa, destaca “la escasa oferta de vivienda existente, que sigue siendo insuficiente para los compradores que siguen manteniendo el interés en comprar”.
Ferran Font, director de Estudios de pisos. com, es de la misma opinión: “Los precios aquí no pisan el freno como en la zona euro porque la oferta es cada vez más reducida. Hay menos pisos usados disponibles y el mercado residencial tampoco se alimenta al ritmo adecuado con la entrada de nuevas promociones, dados los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra especializada”.
Otra de las razones es que sigue creciendo el número de hogares en nuestro país, impulsado, principalmente, por la inmigración, que es mayor que en otros países de la zona euro, lo que incrementa la demanda de viviendas y eleva su precio.
“El número de habitantes ha crecido en España en 283.732 en el último año, una cifra que mantiene el ritmo ascendente y que impacta de manera favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario. Además, el hecho de que buena parte de ese crecimiento sea a consecuencia de la mayor población extranjera supone un impacto más acusado sobre el mercado de vivienda”, argumenta Carlos Bolado, profesor de OBS School y director de Eurocofin.
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A ello se suma que España es uno de los países de la eurozona que mayor crecimiento económico tuvo el año pasado, lo que incidió en un aumento de los salarios y de la creación de empleo y posibilitó a un mayor número de ciudadanos adquirir una casa.
“La combinación del crecimiento de los salarios y una menor inflación ha provocado que las familias españolas ganen poder adquisitivo y se incremente la demanda de vivienda”, explican los analistas de ING. Apuntan que durante la pandemia, la demanda extranjera desapareció en nuestro país debido a las restricciones de viajes, pero “ahora ha vuelto, lo que crea una tensión adicional en el mercado inmobiliario”.
Otro catalizador que incide en la diferencia de precios entre España y la eurozona es que, durante la pandemia, los precios en el mercado español aumentaron menos que en otros países europeos, donde el mercado inmobiliario se sobrecalentó, y ahora se está enfriando con una caída de precios a mayor ritmo.
¿Qué pasa en China y Estados Unidos?
También España diverge respecto a lo que ocurre en otros países no pertenecientes a la UE, entre ellos China, donde el precio de la vivienda ha bajado, según indica su Oficina Nacional de Estadística (ONE). El mercado inmobiliario más grande del mundo está en proceso de corrección con una caída interanual de precios en octubre pasado del 5%.
Al contrario de lo que ocurre Estados Unidos donde la vivienda sube como en España y la causa es la misma: la escasez de inmuebles. Battioli explica que, “a pesar del hundimiento de la demanda, el precio de la vivienda no ha dejado de subir en ese país”.
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Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EEUU, en enero de 2023 el precio de una vivienda promedio en los Estados Unidos era de 359.000 dólares, mientras que en septiembre de 2023 (los últimos datos registrados hasta el momento), una propiedad promedio tenía un precio de 393.300 dólares, lo que supone un incremento del 9,55%.
El alquiler hace pleno en la zona euro
Si en la eurozona hay divergencias en el comportamiento del precio de la vivienda, respecto al alquiler los países siguen la misma tendencia: al alza. Los últimos datos facilitados por Eurostat recogen que las rentas subieron en el segundo trimestre de 2023 una media del 3% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que España cerró 2023 con un incremento del 10,1%, hasta situar el precio del metro cuadrado en 12,1 euros.
A juicio de Francisco Iñareta, “2023 ha sido un mal año para las personas que buscaron una casa de alquiler”, y sus augurios son negativos para este año: “la oferta sigue evaporándose sin visos de que en 2024 vaya a aumentar después de que los precios hayan cerrado diciembre en máximos históricos en la mayoría de mercados”. Unas previsiones muy similares a las que dan los analistas inmobiliarios respecto al resto de la eurozona.