Inmuebles más caros y alquileres al alza: el problema crónico de la vivienda en España se agravará en 2024, según Idealista

El problema crónico de la vivienda que arrastra España continuará en 2024 con un aumento del precio de los inmuebles y de los alquileres motivado por la escasez de oferta y el incremento de la demanda. Esta es una de las principales conclusiones de un análisis sobre el mercado inmobiliario realizado por Idealista en el que reconoce que la nueva Ley de Vivienda, aprobada por el gobierno de Pedro Sánchez, no ha conseguido mitigar los problemas inmobiliarios que sufre el país.

“La Ley de Vivienda no solo no ha cumplido los objetivos previstos por el Gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario: pretendía solucionar el problema del alquiler y lo ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento para los inquilinos”, recoge el informe.

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Incide en que la nueva regulación ha “hundido” la oferta y los precios han seguido subiendo con fuerza. Además, “ha generado un trasvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada”, lo que dificulta el acceso de las familias a la vivienda. En este escenario, “no es previsible que estas tendencias cambien en 2024″, indica el informe.

Este ha sido un año anómalo para el sector inmobiliario en el que no se ha cumplido la ley de la oferta y la demanda. Las previsiones de principios de año indicaban que una caída de las ventas y de las hipotecas haría que el precio de la vivienda bajara, pero no ha sido así debido a que la oferta de vivienda tanto en venta como en alquiler es cada vez menor.

Los precios han aumentado un 7% en el último año y hay ciudades en las que se han disparado un 15% anual, como en Valencia, o en Málaga donde la subida ha sido del 13%.

Los analistas de idealista pronostican que 2023 cerrará por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supone un descenso en las operaciones de entre el 8% y el 10% respecto a 2022.

Para 2024 “es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda”, auguran los expertos.

Señalan que es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía. Sobre todo en las grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas.

Otro hecho a destacar este año es la caída de préstamos hipotecarios en torno al 25% interanual y su encarecimiento. Entre ellos, los de tipo de interés mixto han sido la revelación de este año y pueden consolidarse como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024.

Respecto a 2024, los analistas esperan que pueda producirse una disminución en el precio de las hipotecas originada por la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), pero no descartan que la situación económica obligue a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.

Al ritmo de los tipos de interés se moverá el euríbor a 12 meses. El índice de referencia de las hipotecas variables ha frenado en las últimas semanas su subida y ha cerrado noviembre en el 4%, pero “ello no significa obligatoriamente que estemos ante un cambio de tendencia”, advierten los expertos.

Consideran que existen demasiadas incertidumbres en el mercado que no ayudan a un inminente descenso del índice. Entre ellas destacan la inflación de la eurozona aún en niveles altos, la situación geopolítica, la llegada del invierno y su consiguiente aumento en la demanda de energía, las subidas salariales o las medidas de los diferentes gobiernos para contrarrestar el efecto de la inflación.

El estudio indica que en el mejor de los escenarios se podría asistir a una relajación del índice durante la segunda parte del año, por lo que “las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025. Si se produce una bajada, seguramente será mínima, hasta el 3%, a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente”.

Si el precio de la vivienda y de las hipotecas ha subido este año, el del alquiler más, un 9% impulsado por la disminución de la oferta de vivienda en renta y por el despegue en vertical del alquiler de temporada al que se han acogido muchos arrendadores al no estar regulado por la nueva Ley de Vivienda.

A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Hay ciudades en las que se ha disparado, hasta un 32% del total en San Sebastián, y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid está todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

El informe prevé que estos porcentajes irán a más a cierre del año y que su peso aumentará en los grandes mercados, lo que reducirá las posibilidades de las familias de acceder a estas viviendas, al aumentar los precios y endurecer los perfiles exigidos por los propietarios a los arrendatarios. Según el informe, “al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas, estos se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica frente a impagos”.

El encarecimiento del alquiler en 2023 ha hecho que la rentabilidad obtenida por los propietarios de viviendas aumente de media en lo que va de año más de un 7%.

Murcia y Lleida son las capitales que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para alquilar, alcanzan el 8,3% y el 8% respectivamente, seguidas por Huelva, con un 7,6%. En Madrid, la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 “es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra”, auguran los expertos. Mientras que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantendrá estable o, incluso, puede disminuir ligeramente.