Los que quieran cambiar su hipoteca contratada a un tipo de interés variable por otra a tipo fijo o mixto tienen de plazo un mes para hacerlo gratis, ya que el Código de Buenas Prácticas que durante este año ha suprimido las comisiones en las subrogaciones y en las amortizaciones anticipadas se acaba el próximo 31 de diciembre. A partir de esa fecha, los que opten por el cambio deberán pagar comisiones que pueden costar entre 2.500 y 5.000 euros de media para hipotecas de 150.000 y 300.000 euros, respectivamente.
Un año ha estado en vigor este código aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez en noviembre de 2022 y que se empezó a aplicar el 1 de enero de este año con el objetivo de “aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad”, que se vieron afectados por la subida en vertical del euríbor, que pasó de registrar valores negativos a situarse en ese momento en el 2,8%. La tendencia del índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España ha seguido creciendo hasta cerrar octubre en el 4,16%.
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En general, las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2% del capital pendiente si se subroga la hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco “puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0% si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”, explica el director de Hipotecas y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.
Tras la aprobación del código, la subrogación sale prácticamente gratis; los hipotecados solo tienen que pagar la tasación de la vivienda, que oscila entre 300 y los 400 euros en función de sus dimensiones y la tasadora que la realice.
Mejorar las condiciones del préstamo
El menor coste en el traspaso de hipotecas variables a fijas o mixtas ha hecho que el 20% de los nuevos préstamos hipotecarios que se firman tengan como objetivo mejorar las condiciones de las hipotecas mediante subrogaciones o cancelaciones.
Su peso triplica al de las hipotecas destinadas a la compra de segundas residencias o a las operaciones que realizan los extranjeros para adquirir inmuebles en España, que suponen menos de un 7% en ambos casos. No obstante, la mayor parte de las nuevas hipotecas, dos de cada tres, van dirigidas a la compra de una vivienda habitual.
Mixtas, las preferidas
En los últimos dos trimestres, más de la mitad de las operaciones de cambio de préstamo hipotecario se han firmado con un interés mixto. Los hipotecados se refugian en las hipotecas mixtas huyendo del encarecimiento de las de tipo de interés fijo y de la incertidumbre que suponen las de tipo variable tras la subida del euríbor a máximos de 15 años
El principal atractivo de estas hipotecas, que combinan un interés fijo aplicado los primeros años con uno variable que se paga en el tramo final del préstamo, es su tipo de interés del 2,22% TIN de media durante los primeros años, inferior al 3,24% del interés medio del total de préstamos hipotecarios.
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