Los pasos para cambiar de una hipoteca variable a una fija

¿Tienes una hipoteca variable? Ahora que el euríbor está disparado, seguro que pagas unas cuotas mucho más caras que hace unos años. Pero no tienes por qué resignarte: puedes cambiar tu hipoteca de variable a fija para que tus mensualidades pasen a ser estables y no suban nunca más por culpa del euríbor. Existen hasta tres operaciones que te permitirán cambiar tu hipoteca variable al tipo fijo: la novación, la subrogación y la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.

En primer lugar, con la novación puedes llegar a un acuerdo con tu banco para que cambie el interés de tu hipoteca y lo pase del variable al fijo. Tendrás que hablar con un agente de tu entidad, tasar tu vivienda (el banco querrá conocer su valor para evaluar el riesgo de la operación) y, si la entidad aprueba la operación (puede no hacerlo), formalizar la novación ante notario. Hay un solo caso en el que el banco está obligado a aceptar el cambio al tipo fijo si se lo pides, aunque con el interés que él te proponga: si tus ingresos anuales son de 29.400 euros o menos, si tu carga hipotecaria supera el 30% y si esta ha subido un 20% en los últimos cuatro años.

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La segunda opción es con una subrogación del préstamo hipotecario, según los expertos de HelpMyCash. Con este método puedes cambiar tu hipoteca a otro banco que acepte sustituir tu actual interés variable por uno fijo. Tendrás que encontrar a una entidad dispuesta a llevar a cabo la operación, tasar tu vivienda y formalizar la subrogación ante notario.

La tercera vía es contratar una nueva hipoteca a interés fijo para cancelar tu actual préstamo a tipo variable. Tendrás que solicitar el crédito a tu banco o a otra entidad, tasar tu vivienda, formalizar la contratación ante notario, liquidar la hipoteca variable que tenías con el dinero de la nueva hipoteca y tramitar su cancelación registral para que se pueda inscribir el nuevo préstamo en el Registro de la Propiedad.

Las tres operaciones que permiten cambiar el interés de un préstamo hipotecario cuestan dinero, pero los gastos variarán en función de la fórmula que utilices. Si te pasas al tipo fijo con una novación o una subrogación, tendrás que pagar estos gastos:

• La tasación de tu vivienda: tendrás que tasar tu vivienda para que el banco (el tuyo o al que te subrogas) conozca su valor. Cuesta unos 300 euros de media.
• La comisión por pasar la hipoteca variable al tipo fijo: su coste no puede ser de más del 0,05% sobre el importe pendiente de tu hipoteca si llevas a cabo la operación durante los primeros tres años de su plazo de devolución. Si el cambio se produce posteriormente, el coste de esta comisión es del 0%. Por ley, no pueden cobrarte esta comisión en 2023. Solo se puede aplicar si aparece en la escritura original de tu préstamo hipotecario.

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¿Tu hipoteca establece una comisión por novación o subrogación más cara que la que te hemos indicado? En estos casos, el banco está obligado por ley a respetar la comisión máxima del 0,05% durante los primeros tres años (y 0% después), sin importar cuándo firmaste el préstamo ni lo que se indique en la escritura. En cambio, si decides firmar una hipoteca fija nueva para liquidar la variable que tienes ahora, te tocará pagar estos gastos:

• La tasación de tu vivienda: para contratar una nueva hipoteca es imprescindible tasar la vivienda. Como comentábamos, el coste medio de la tasación es de unos 300 euros.
• La comisión de apertura: la puede incluir la nueva hipoteca, aunque la mayoría de los bancos no la cobran. Si te la aplican, intenta negociar para que no la incluyan en el contrato.
• Los gastos de cancelación registral: tendrás que cancelar registralmente la hipoteca que vayas a liquidar con la nueva. El trámite cuesta unos 1.000 euros de media.
• La comisión por amortización anticipada: si la incluye el préstamo que cancelas, tendrás que pagarla. Cuesta entre el 0% y el 1% sobre su importe pendiente, dependiendo de lo que se indique en el contrato (no te la pueden aplicar si no aparece en la escritura). Por ley, no pueden cobrarte esta comisión en 2023.