¿Madrid o Barcelona?: comprar una vivienda en la capital es un 60% más rentable que hacerlo en la Ciudad Condal

Madrid y Barcelona han experimentado en los últimos cinco años un incremento en vertical del precio de la vivienda junto a sus áreas metropolitanas, que se han convertido en receptoras de compradores que se se han desplazado desde las grandes capitales para esquivar, en parte, el alto coste de los inmuebles y por la necesidad de adquirir viviendas de obra nueva con altas calidades.

Así, los precios de la vivienda en Barcelona capital se han revalorizado un 12% en los últimos cinco años frente al 31% que lo han hecho en Madrid, por lo que la rentabilidad de adquirir un piso en la capital es un 61% superior a la de la Ciudad Condal, según datos del Servicio de Estudios de Tinsa.

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El valor del mercado de la vivienda en la provincia de Madrid ha aumentado un 1,9% en el tercer trimestre de 2023 y un 5,7% respecto al mismo periodo de 2022, “lo que representa un leve repunte dentro de la tendencia de desaceleración tras los fuertes incrementos registrados durante la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022″, recoge el informe de Tinsa.

Por lo que respecta a la capital, el encarecimiento de la vivienda ha sido mayor que en la provincia con un 2,6% en tasa trimestral, mientras que los municipios más relevantes del área metropolitana, Alcobendas, Las Rozas, Alcorcón, San Sebastián de los Reyes y Alcalá de Henares “habrían replicado el repunte trimestral, aunque con menor intensidad que la capital”, explica el estudio.

En los últimos cinco años, los precios en los 16 municipios estudiados del área metropolitana madrileña se han incrementado entre el 20% y el 40%., con Getafe como la localidad que más se ha revalorizado con un 39,9%. También han superado el crecimiento registrado por Madrid (31,4%) en el último lustro las localidades de Torrejón de Ardoz (+36,9%), San Sebastián de Los Reyes (+35,7%), Rivas Vaciamadrid (+35,3%), Alcobendas (+33,8%) y Leganés (+33,4%).

Respecto a los tres últimos años y después de finalizar la pandemia, los precios aumentaron en la región entre el 4% y el 23%, destacando Rivas Vaciamadrid, Alcobendas y Madrid capital con revalorizaciones superiores al 20%.

Los que más cerca se encuentran de alcanzar los precios máximos en vivienda registrados durante la burbuja inmobiliaria son Majadahonda, Las Rozas y Pozuelo, a menos de un 5% de superar esas tasas. Mientras que en Alcobendas, Madrid y Rivas Vaciamadrid la brecha se ha reducido entre un 5% y un 10% de sus referencias máximas entre 2007-2008. Los que más se han alejado de los precios máximos del ‘boom’ inmobiliario son Parla, donde la distancia supera el 37,7% y San Fernando de Henares, con el 30,9%.

La subida del coste de la vivienda hace que el esfuerzo que tienen que hacer los ciudadanos para adquirirla aumente. Así, comprar una vivienda en el área metropolitana de Madrid requiere una tasa de esfuerzo de entre el 25,25% y el 48,1%. Esta tasa hace referencia al porcentaje de la renta disponible que hay que destinar para pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.

Solo la capital supera el nivel de accesibilidad crítica que marca el 45% de tasa de esfuerzo, no obstante, hay municipios que superan el nivel de accesibilidad razonable establecido en el 35%. Este es el caso de Alcorcón (43,1%), Leganés (42%) y San Sebastián de los Reyes (41,8%).

Los municipios donde la relación entre renta disponible y precio de la vivienda está menos tensionada, con un nivel de accesibilidad inferior al 35 %, son Pozuelo de Alarcón (25%), Alcobendas (29%) y Las Rozas (33%).

Tras una subida en vertical, los precios de la vivienda en Barcelona y en su zona metropolitana han empezado a estabilizarse. La Ciudad Condal ha registrado una variación interanual que ha pasado del 3,5% entre enero y marzo de este año al 2% en el tercer trimestre. Solo 4 de los 28 municipios analizados por Tinsa han registrado incrementos interanuales superiores al 6% entre julio y septiembre, son Ripollet, Vilanova i la Geltrú, Sant Cugat del Vallès y Castelldefells.

En este entorno de desaceleración de precios, el informe destaca como excepción los municipios de Badalona, Cerdanyola del Vallès, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès y Sant Feliu de Llobregat, en donde la subida trimestral de los precios es creciente.

El balance de los últimos 5 años muestra a Barcelona como el municipio que más ha acusado la ralentización de precios. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 12% en el último lustro, el porcentaje más bajo entre los municipios analizados. El extremo opuesto lo marca Mataró con un aumento del 29,3% del precio medio, seguido a solo unas décimas de diferencia por Gavà y Montgat-Masnou.

Las localidades con un precio de la vivienda que más se acerca a los años de la burbuja inmobiliaria son Sant Cugat del Vallès, Barcelona capital, Castelldefells y Montgat con valores medios en el precio que están entre un 13% y un 20% por debajo de esa referencia.

Mientras que los municipios cuyos ciudadanos más esfuerzo tienen que hacer para comprar una vivienda, a la que destinan más del 45% de su renta disponible a pagar el primer año de una hipoteca, son Barcelona capital, con una tasa de esfuerzo del 50,3%, L’Hospitalet de Llobregat, con un 46,4%, y Cornellà de Llobregat, con un 45,3%. Mientras que las localidades con la accesibilidad más favorable son Manresa con una tasa de esfuerzo del 24,7%, Sant Just Desvern (25,9%), Sant Quirze del Vallès (29,1%) y Sant Cugat del Vallès (29,9%).