El 20% de las nuevas hipotecas se firman para mejorar las condiciones del préstamo

La subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y la del euríbor ha incrementado las cuotas de las hipotecas a tipo variable, y para esquivar estas subidas cada vez son más los hipotecados que cambian de banco para reducir el interés de sus préstamos. Así, una de cada cinco nuevas hipotecas que se firman es para mejorar las condiciones de las hipotecas.

Esta estadística, elaborada por idealista, incluye tanto las subrogaciones hipotecarias —cuando se cambia la hipoteca de entidad financiera— como la cancelación de préstamos y la formalización de uno nuevo. Su peso triplica al de las hipotecas destinadas a la compra de segundas residencias o a las operaciones que realizan los extranjeros para adquirir inmuebles en España, que suponen menos de un 7% en ambos casos. No obstante, la mayor parte de las nuevas hipotecas, dos de cada tres, van dirigidas a la compra de una vivienda habitual.

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En este escenario, la mayoría de los bancos no están apostando por la subrogación, sino por cancelar la hipoteca anterior y constituir una nueva. Esta fórmula tiene un coste reducido para el cliente, el de la comisión por cancelación, y permite al banco evitar el riesgo de contraoferta.

Los ciudadanos que optan por cambiar de hipoteca se decantan, principalmente, por las de tipo de interés mixto y fijo, en detrimento de los préstamos a un tipo de interés variable que apenas suponen un 6% del total. Un año antes, las hipotecas mixtas tan solo constituían el 15% del mercado, tres veces menos que en la actualidad.

En los últimos dos trimestres, más de la mitad de las operaciones de cambio de préstamo de entidad se han firmado con un interés mixto. Los hipotecados se refugian en ellas huyendo del encarecimiento de las de tipo de interés fijo y de la incertidumbre que suponen las de tipo variable tras la subida del euríbor a máximos de 15 años, al cerrar octubre en el 4,16%.

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El principal atractivo de estas hipotecas, que combinan un interés fijo aplicado los primeros años con uno variable que se paga en el tramo final del préstamo, es su tipo de interés del 2,22% TIN de media durante los primeros años, inferior al 3,24% del interés medio del total de préstamos hipotecarios, que en julio alcanzó su nivel más alto de siete años, según datos del Instituto Nacional de Estadística.

Por lo que respecta a octubre, más de la mitad de los nuevos préstamos en los que ha intermediado idealista son de un importe de entre el 70% y el 80% del valor de las viviendas, en línea con la horquilla máxima de financiación que establecen los bancos.

Respecto a la cuantía de las hipotecas, la más habitual es de entre 100.000 y 200.000 euros, el 51,9% del total. Un 21,3% son de hasta 100.000 euros y entre 200.000 y 300.000 euros ronda el 17,5% restante. En octubre, la hipoteca media se situó en 167.244 euros, mientras que el precio de compra rondó los 244.000 euros, con bajadas cercanas al 7% interanual en ambos casos.

Por lo que respecta al perfil medio de los nuevos hipotecados es el de un hogar con una renta media de 4.683 euros, un ahorro de unos 62.000 euros y un ratio de endeudamiento del 23%, muy por debajo del límite de entre el 30 y el 35% que recomiendan los expertos. El 78% de estos hipotecados son asalariados, seguidos de funcionarios (14,2%), autónomos (6,8%) y pensionistas (1%), y tienen entre 35 y 45 años (43,5%).