Los casos en los que no tienes que vender tu casa si tienes deudas y te acoges a la Ley de Segunda Oportunidad

La Ley de Segunda Oportunidad es un procedimiento universal en el que se incluyen, tanto las deudas, como los derechos y bienes de los deudores que fueran embargables, destinando así el dinero que se pueda obtener de la venta de dichos bienes, al pago ordenado de los acreedores. Esta situación genera, entre otras, la siguiente pregunta: ¿Tengo que vender mi casa con la ley de segunda oportunidad?

Lo más habitual en estos procedimientos es la venta ordenada de todos los activos, sean bienes muebles o inmuebles, e incluyendo entre ellos la vivienda habitual. La venta o la dación en pago de tu casa es una situación que tendrás que asumir si quieres cancelar todas tus deudas y liberarte de tus acreedores. Sin embargo, como veremos a continuación, en ocasiones al deudor se le permite conservar su vivienda, y ya existen pronunciamientos de nuestros juzgados y tribunales en los que se exonera al deudor del pago de sus deudas, permitiéndole, conservar su vivienda habitual.

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Una de las mayores preocupaciones de las personas que deciden someterse a la Segunda Oportunidad es el tener que perder su casa, considerando la pérdida como el cambio de titularidad, ya que lo que precisamente se pretende a través de este procedimiento, es la liquidación de todos los bienes de los deudores, garantizando así el derecho de cobro de sus acreedores. No obstante, en ciertos supuestos la venta de la casa habitual de los deudores no será necesaria, cuando concurran las siguientes circunstancias:

• Cuando de la venta o enajenación de la vivienda de los deudores, no se repercuta un beneficio económico en favor de los acreedores, y con la transmisión del inmueble no se genere el suficiente ingreso para permitir cancelar las obligaciones de pago del deudor.
• Cuando el valor de la hipoteca sobre el inmueble, y que supone una carga para el deudor, es superior al valor de mercado de la vivienda si se hiciera una transmisión del mismo en condiciones normales de mercado. Esto sucede, por ejemplo, cuando tenemos una hipoteca que grava un inmueble, cuyo valor total pendiente de amortización asciende a 80.000 € entre principal e intereses ordinarios, y, en cambio, el valor de mercado del inmueble asciende únicamente a 60.000 €. Esto es bastante habitual cuando el préstamo hipotecario se firmó en una época en la que los precios estaban disparados al alza. Será un requisito imprescindible, en este supuesto, que el deudor siga haciendo frente a las cuotas mensuales de la hipoteca, ya que, para evitar perder tu vivienda, deberás estar al corriente de pago, al menos, de la deuda correspondiente al préstamo hipotecario que grava tu vivienda habitual. De lo contrario, tu casa pasará a integrarse automáticamente a la masa activa del concurso de acreedores, puesto que es ésta, la única forma en la que tus acreedores podrán resarcirse de alguna manera de los perjuicios que se les está causando.
• Cuando los costes de la realización o enajenación de la casa de los deudores sean tan elevados que suponga que la transmisión genere un empeoramiento de la situación económica. Por ejemplo, cuando el estado deteriorado del inmueble hace que su valor residual sea insignificante a efectos de cancelación de la deuda que tuviera el deudor.
• Que el precio de una vivienda similar en alquiler sea superior al importe de la cuota del préstamo hipotecario.

Cuando concurren las anteriores circunstancias, los juzgados suelen “sacar” del patrimonio a liquidar del deudor su vivienda. Resulta habitual que, el deudor, únicamente disponga de la vivienda habitual en su patrimonio, y los tribunales, amparándose en el fin último perseguido por la normativa concursal, consideren evitar la liquidación de estos activos para no privar a los deudores de su vivienda, y no generarle una situación de mayor vulnerabilidad de la que se encontraban con carácter previo al inicio del procedimiento.

Como hemos señalado antes, resulta importante tener en cuenta que la conservación de la vivienda requiere estar al corriente del pago de la hipoteca, y ello porque, de lo contrario, carecería de sentido la tenencia de la titularidad del bien inmueble, toda vez que se estaría agravando el perjuicio causado a los acreedores.

No queriendo decir, con lo anterior, que no sea posible renegociar las condiciones del préstamo hipotecario que une al deudor hipotecante con la entidad financiera, ya que lo importante al fin y al cabo es garantizar el pago periódico de las cuotas.