España se desmarca de Europa: la falta de vivienda dispara los precios en nuestro país mientras bajan en la eurozona

La subida acelerada del precio de la vivienda en España en 2023, que ha colocado el metro cuadrado en los 2.151 euros de media, contrasta con la caída que se está produciendo en los países de la zona euro. Según datos de Eurostat, en el segundo trimestre del año los precios bajaron un 1,7% en la eurozona frente a la subida del 3,7% que se produjo en nuestro mercado. Esta diferencia se incrementa si la comparativa se hace por países: en Alemania el coste de la vivienda se desplomó un 9,9%, en Dinamarca cayó un 7,6% y en Suecia, un 6,8%.

Estas diferencias son difíciles de explicar en un contexto en que los países de la eurozona comparten la política monetaria del Banco Central Europeo y su decisión de subir los tipos de interés hasta colocar el precio del dinero en el 4,5%.

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No obstante, hay razones que clarifican este comportamiento a la contra de los precios en España. Entre ellas destaca que el crecimiento del número de hogares en nuestro país, impulsado principalmente por la inmigración, es mayor que en otros de la zona euro, lo que incrementa la demanda de viviendas y eleva su precio.

Otro factor diferencial que contribuye a estas subidas es que España lidera el crecimiento económico de la eurozona, lo que ha incrementado los salarios, la creación de empleo y la posibilidad de que un mayor número de ciudadanos puedan adquirir una vivienda. Y a mayor demanda, mayores precios.

Los analistas de ING apuntan otra causa: la menor inflación en España, que cerró septiembre en el 3,5% frente al 4,3% en la eurozona. A su juicio, “la combinación del crecimiento de los salarios y una menor inflación ha provocado que las familias españolas ganen poder adquisitivo y se incremente la demanda de vivienda”.

Añaden que durante la pandemia, la demanda extranjera desapareció en nuestro país debido a las restricciones de viajes, pero “ahora ha vuelto, lo que crea una tensión adicional en el mercado inmobiliario”.

Uno de los principales catalizadores del incremento del valor de los inmuebles en España es la escasa oferta, insuficiente para satisfacer la demanda. “No hay vivienda suficiente en España, ni de obra nueva privada, ni de protección oficial, lo que incrementa los precios. Falta obra nueva en general y sobre todo en las grandes ciudades que concentran a la mayor parte de la población, y este problema irá a más”, argumenta Gerard Duelo, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

También Ferran Font, director de Estudios depisos.com, considera que los precios en España “no están pisando el freno como en la zona euro porque la oferta es cada vez más reducida. Hay menos pisos usados disponibles y el mercado residencial tampoco se alimenta al ritmo adecuado con la entrada de nuevas promociones, dados los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra especializada”.

A ello se suma que durante la pandemia, el precio de las viviendas en el mercado español aumentó menos que en otros países de nuestro entorno, donde el mercado inmobiliario se sobrecalentó y ahora se está enfriando con una caída de precios a mayor ritmo.

La actual tendencia de precios se mantendrá en la recta final del año tanto en la eurozona como en España. Según la Comisión Europea, se espera que “los precios de la vivienda en la Unión Europea caigan ligeramente en términos nominales este año, con variaciones persistentes entre países”.

Respecto a España, los analistas prevén una ligera desaceleración en la subida de los precios que cerrarán 2023 con un incremento entre el 1% y el 6%. Los expertos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) pronostican un crecimiento interanual del precio al cierre del año del 5% en vivienda usada y un 6% en la de obra nueva.

Vaticinan que no se va a producir “un efecto contagio” de la situación internacional, o lo que es lo mismo, que no bajarán los precios, debido a que “aunque la subida de tipos de interés tiene un innegable efecto en el mercado, en España hay muchas localidades y distritos de grandes ciudades que no han llegado a recuperar los niveles de precios que alcanzaron antes de la gran crisis inmobiliaria de 2008″.

Por su parte, desde ING auguran una corrección en la recta final del año y que cerrará con subidas del 3%. También Ferran Font pronostica que en el último trimestre “las subidas serán mucho más moderadas, entre el 1% y el 3% a nivel estatal”. Reconoce que “más allá de la encrucijada de los precios”, “el enfriamiento progresivo del mercado inmobiliario es una realidad, al haberse cumplido las previsiones de caídas tanto en el número de transacciones, como en el de las hipotecas”.

También los analistas de Bankinter creen que 2023 cerrará con subidas de en torno al 1% impulsadas por “un fuerte mercado laboral, con aumentos salariales próximos al 5%”.

Lo que está claro es que el precio de la vivienda se aleja del crecimiento de dos dígitos alcanzado el pasado mes de junio. “Existe una tendencia de ralentización que comenzará a tornarse más estable hacia final de año”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Aunque pronostica que se seguirá produciendo un alto encarecimiento con cifras preocupantes de dos dígitos en las Islas Canarias, Baleares y la Comunidad Valenciana.